Что еще нельзя и можно возводить на земельном участке категории ИЖС

Законодательство не запрещает размещение нескольких жилых домов на одном земельном участке ИЖС, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Однако для соблюдения градостроительных норм при строительстве на участке ИЖС и для снижения риска признания объекта самовольной постройкой рекомендуется разделить исходный участок на несколько самостоятельных наделов — по числу планируемых домов. Основания для разделения участка:

• каждый жилой дом должен располагаться на отдельном земельном участке с видом разрешённого использования «Индивидуальное жилищное строительство»;
• раздел возможен, если образованные участки соответствуют минимальным нормам площади, установленным в регионе (обычно от 3 до 6 соток);
• каждый из вновь образованных участков должен иметь отдельный доступ к территории общего пользования (выезд на дорогу, проезд). Нужно соблюдать требования к застройке, действующие для данной территории. Требования к каждому жилому дому при размещении на отдельном участке:
• этажность – не более трёх надземных этажей (мансардный этаж приравнивается к полноценному);
• соблюдение отступов от границ участка до жилого дома – не менее 3 м до межи, не менее 5 м до красной линии улицы, не менее 3 м до проезда;
• выдерживание противопожарных разрывов между домами на соседних участках (от 6 до 15 м в зависимости от материала стен);
• соблюдение санитарных норм по инсоляции и естественному освещению.

Если разделение участка невозможно

В случаях, когда раздел участка не допускается (недостаточная площадь, отсутствие возможности организовать отдельные подъезды, ограничения градостроительного регламента), размещение двух и более жилых домов на одном наделе сопряжено с рисками:

• объекты могут быть признаны самовольными постройками, если их возведение не соответствует виду разрешённого использования участка;
• регистрация права собственности на второй дом может быть приостановлена или отклонена Росреестром;
• при продаже одного из домов возникнут сложности с определением земельного участка под ним. Альтернативные варианты:
• строительство блокированного жилого дома (таунхауса) с оформлением каждого блока на отдельном участке (см. раздел «Таунхаус»);
• возведение гостевого дома или дома для прислуги – такие объекты относятся к вспомогательным постройкам и не требуют выделения отдельного участка, но их площадь и назначение ограничены;
• изменение вида разрешённого использования участка на «Для ведения личного подсобного хозяйства» (при нахождении в границах населённого пункта) или на «Блокированная жилая застройка» (если это предусмотрено правилами землепользования и застройки). Перед началом строительства нескольких домов на одном участке рекомендуется проконсультироваться с архитектурным отделом местной администрации. При необходимости проведите раздел земли в установленном порядке — это снизит риск споров, штрафов и требований о сносе объектов в будущем.

Вид разрешённого использования «Индивидуальное жилищное строительство» не предусматривает размещение объектов гостиничного типа. Строительство гостиницы на таком участке без изменения правового статуса земли нарушает градостроительное и земельное законодательство. Это может повлечь признание объекта самовольной постройкой с последующим сносом. Что нужно сделать перед покупкой участка под гостиницу:

• изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, в котором расположен участок;
• убедиться в наличии среди видов разрешённого использования для данной территориальной зоны таких кодов, как «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» (код 4.9.1) или смежных видов, допускающих размещение средств размещения;
• если необходимый вид разрешённого использования отсутствует в перечне основных и условно разрешённых для данной зоны – приобретать участок под гостиницу нецелесообразно. Если участок уже в собственности, но ВРИ не подходит:
• обратитесь в комиссию по землепользованию и застройке с заявлением о смене вида разрешённого использования на условно разрешённый (если такой вид предусмотрен ПЗЗ);
• пройдите процедуру публичных слушаний с участием соседей и заинтересованных лиц;
• получите разрешение комиссии и внесите изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Особенности размещения гостиницы на землях населённых пунктов:
• объект должен соответствовать градостроительным нормативам по этажности, плотности застройки, отступам от границ участка и красных линий;
• требуется соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к размещению средств размещения (удалённость от промышленных объектов, наличие парковочных мест, нормативы по шуму);
• необходимо предусмотреть подключение к инженерным сетям с учётом возросшей нагрузки (водоснабжение, канализация, электроэнергия);
• эксплуатация гостиницы предполагает предпринимательскую деятельность, что влечёт регистрацию юридического лица или статуса индивидуального предпринимателя, уплату соответствующих налогов. Риски при несоблюдении требований:
• отказ в выдаче разрешения на строительство;
• признание самовольно возведённого здания незаконным с требованием сноса за счёт застройщика;
• приостановка регистрации права собственности или отказ в ней;
• привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка (штраф до 1% от кадастровой стоимости, но не менее 100 € для физических лиц и 1 000 € для юридических лиц). Исполнение вышеуказанных требований повышает шанс получить разрешение на строительство гостиницы и вести деятельность с использованием объекта на законных основаниях.

Законодательство запрещает использовать объекты, возведённые на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в коммерческих целях. Размещение магазина на таком участке без изменения правового статуса земли является нарушением. Это влечёт административную ответственность и повышает риск сноса самовольной постройки. Допустимые варианты легального размещения магазина:

• разделение участка путём межевания с последующей постановкой каждой части на кадастровый учёт и изменением вида разрешённого использования той территории, где будет располагаться торговая точка;
• смена вида разрешённого использования всего земельного участка (если это допускается правилами землепользования и застройки). Процедура разделения участка:

1. Проведение межевания – определение границ каждого образуемого участка;
2. Постановка новых участков на кадастровый учёт;
3. Изменение вида разрешённого использования для участка, на котором планируется магазин, на один из следующих кодов: «Деловое управление» (4.1), «Объекты торговли» (4.2), «Обслуживание автотранспорта» (4.9) или иной, допускающий размещение торгового объекта. Каждый из образованных участков должен соответствовать минимальным нормам площади, установленным в регионе, и иметь отдельный доступ к территории общего пользования. Процедура смены ВРИ всего участка:

• обращение в комиссию по землепользованию и застройке;
• проведение публичных слушаний;
• получение разрешения на условно разрешённый вид использования (если торговое назначение включено в перечень условно разрешённых для данной территориальной зоны);
• внесение изменений в ЕГРН. Важные ограничения:
• даже при смене ВРИ на торговый, жилой дом, расположенный на том же участке, сохраняет своё назначение, но эксплуатация магазина требует регистрации юридического лица или ИП;
• изменение ВРИ влечёт пересмотр кадастровой стоимости участка (как правило, в сторону увеличения) и рост налоговой нагрузки;
• объект торговли должен соответствовать градостроительным нормативам по этажности, отступам от границ участка, наличию парковочных мест. Начинать строительство магазина на землях ИЖС до завершения процедуры смены вида разрешённого использования не рекомендуется – возведённый объект может быть признан самовольной постройкой с требованием сноса за счёт застройщика.

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, допускается исключительно для личного использования (гараж, баня, теплица, хозяйственный блок). Автомойка к этим целям не относится – она является объектом коммерческого назначения и не может размещаться на участке с видом разрешённого использования «Индивидуальное жилищное строительство». Легальный способ размещения автомойки:

• смена вида разрешённого использования земельного участка на соответствующий коммерческой деятельности, связанной с обслуживанием автотранспорта. Подходящие коды ВРИ: «Обслуживание автотранспорта» (4.9), «Придорожный сервис» (4.9.1), «Автомойки» (при наличии в классификаторе). Процедура смены ВРИ:
• обращение в комиссию по землепользованию и застройке с заявлением о смене вида разрешённого использования;
• проведение публичных слушаний с участием соседей и заинтересованных лиц;
• получение разрешения на условно разрешённый вид использования (если автомойка предусмотрена правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны);
• внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Экологические требования

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории, поэтому перед началом работ необходимо:

• получить разрешение от структур, осуществляющих надзор в сфере природоохранного законодательства (Росприроднадзор, региональные органы экологического контроля);
• разработать проект системы водоснабжения и водоотведения с замкнутым циклом очистки сточных вод;
• предусмотреть ливневую канализацию с очистными сооружениями для предотвращения попадания загрязняющих веществ в грунтовые воды и почву. Дополнительные требования:
• объект должен соответствовать градостроительным нормативам (отступы от границ участка, красных линий, противопожарные разрывы);
• необходимо обеспечить наличие подъездных путей и парковочных мест для ожидания;
• эксплуатация автомойки требует регистрации юридического лица или статуса индивидуального предпринимателя. Начинать строительство автомойки на землях ИЖС до завершения процедуры смены вида разрешённого использования и получения всех согласований не рекомендуется. Возведённый объект может быть признан самовольной постройкой с последующим сносом за счёт застройщика.

• Земельный участок ИЖС — участок с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства: на нём допустимы жилой дом и придомовые объекты в пределах, заданных градостроительными нормативами.
• Строительство на участке ИЖС — возведение и размещение объектов в границах назначения земли и требований к отступам, этажности, инженерным сетям и санитарным нормам для данной территории.
• Вид разрешённого использования (ВРИ) — юридическая характеристика участка: какие виды деятельности и объекты на нём допустимы.
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — муниципальный документ, связывающий территориальные зоны с перечнем основных и условно разрешённых ВРИ.
• Самовольная постройка — объект, возведённый или используемый с существенным нарушением правил; по итогам проверки может подлежать сносу или приведению в соответствие.