Что недопустимо строить на земельном участке ИЖС, а что можно

Если на участке ИЖС планируют возвести новые объекты, не предназначенные для удовлетворения личных нужд (магазин, мастерскую, гостевой дом для сдачи в аренду), встаёт вопрос о правомерности их размещения. Особенно это актуально, когда площадь земельного участка позволяет разместить помимо дома дополнительные строения. ПЗЗ (правила землепользования и застройки) муниципального образования содержат перечни видов разрешённого использования для каждой территориальной зоны. Основной вид — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство: индивидуальный жилой дом, хозпостройки, сад, огород). Условно разрешённые виды (например, гостевой дом, мастерская) допускаются по решению комиссии после публичных слушаний с участием соседей. Вспомогательные виды сопутствуют основным. Для возведения коммерческого объекта и ведения коммерческого строительства в рамках комплекса работ по строительству на участке ИЖС необходимо:

• обратиться в комиссию по землепользованию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования;
• провести публичные слушания;
• получить решение комиссии и внести изменения в ЕГРН. Альтернатива — разделить участок на два: один сохраняет ВРИ ИЖС (под дом), второй получает новый вид разрешённого использования, соответствующий коммерческой деятельности. Для этого каждый из образованных участков должен иметь площадь не менее установленного минимума (обычно 3–6 соток) и отдельный доступ. Самовольное строительство объектов, не соответствующих ВРИ, может быть признано незаконным с последующим сносом за счёт собственника. При осуществлении коммерческой деятельности возрастает налоговая нагрузка, требуется регистрация в качестве ИП или самозанятого.

Понятия «таунхаус» в отечественном законодательстве как отдельного термина нет. Однако есть понятие «жилой дом блокированной застройки», под которое подходит этот тип строений. Это позволяет легально возводить таунхаусы на землях индивидуального жилищного строительства при соблюдении обязательных условий. Условия законного размещения таунхауса на землях ИЖС:

• этажность здания — не более трёх надземных этажей (мансардный этаж приравнивается к полноценному);
• количество блоков в одном доме — не более десяти (при превышении объект относится к категории многоквартирного жилого дома);
• наличие отдельных выходов из каждого сектора на территорию общего пользования (каждый блок должен иметь собственный вход с придомовой территории);
• отсутствие дверных и оконных проёмов в стенах, разделяющих блоки: смежные секции не должны иметь внутренних сообщений, каждая является автономной единицей;
• расположение блоков на смежных земельных участках — каждый сектор таунхауса должен стоять на отдельном наделе, принадлежащем владельцу этого блока;
• соблюдение норм отвода земли под размещение одного блока: минимальная площадь участка под один сектор задаётся региональными правилами землепользования и застройки (обычно от 3 до 6 соток в зависимости от муниципального образования).

Почему это важно

Соблюдение перечисленных условий при строительстве на участке ИЖС позволяет:

• оформить каждый блок таунхауса как отдельный объект недвижимости с присвоением самостоятельного кадастрового номера;
• зарегистрировать право собственности на каждую секцию за разными владельцами;
• подключить инженерные коммуникации с раздельным учётом потребления;
• распоряжаться своим блоком независимо от соседей (продавать, дарить, сдавать в аренду).

Что запрещено

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей продажей разным собственникам незаконно, если здание изначально строилось как единый объект с общими стенами, крышей и коммуникациями без выделения каждого блока на отдельный земельный участок. В этом случае возможно только оформление общей долевой собственности, что существенно ограничивает права каждого владельца.

Порядок оформления таунхауса на этапе строительства на участке ИЖС

Если таунхаус только планируется к возведению, учитывайте актуальные требования:

1. Провести межевание территории так, чтобы каждый будущий блок оказался на отдельном земельном участке с видом разрешённого использования «Индивидуальное жилищное строительство» или «Блокированная жилая застройка».
2. Утвердить проектную документацию с раздельными инженерными системами или точками подключения к общим сетям с индивидуальными приборами учёта.
3. Направить в администрацию уведомление о планируемом строительстве — отдельно на каждый блок.
4. После завершения работ направить уведомление об окончании строительства и получить акт ввода в эксплуатацию на каждый блок отдельно.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Особенности уже построенных объектов

Если таунхаус уже возведён как единое здание на одном земельном участке, но фактически используется как несколько отдельных жилых блоков, возможны варианты:

• образование новых земельных участков под каждым блоком (если это не противоречит градостроительным нормам и минимальным площадям);
• выделение долей в праве общей собственности на здание с последующим определением порядка пользования помещениями;
• признание здания многоквартирным домом (что влечёт смену ВРИ участка и дополнительные обязанности по содержанию общего имущества).

Риски при нарушении требований к блокированной застройке

При несоблюдении условий возможны последствия:

• отказ в регистрации права собственности на отдельные секции;
• признание постройки самовольной с требованием сноса;
• предписание администрации о приведении объекта в соответствие с градостроительными нормами;
• споры с соседями по поводу границ участков и порядка пользования общим имуществом. Строительство таунхауса на землях ИЖС возможно при строгом соблюдении параметров блокированной застройки и корректном оформлении прав на каждом этапе.

К жилому дому, расположенному на землях индивидуального жилищного строительства, разрешается возведение как капитальных, так и некапитальных пристроек. Условие: в правоустанавливающих документах на землю не указано иное. Некапитальные строения (террасы, навесы, лёгкие летние пристройки без фундамента) не требуют согласования с уполномоченными органами. Их возведение регулируется правилами добрососедства и соблюдением минимальных отступов от границ земельного участка. При возведении капитальных пристроек (на фундаменте, с изменением площади и конфигурации дома) направьте в администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Пренебрегать процедурой не стоит: самострой впоследствии придётся узаконивать через суд, что требует времени и дополнительных затрат. Случаи, когда суд может отказать в признании права на пристройку:

• расположение пристройки в охранной зоне инженерных коммуникаций (газопроводы, водопровод, кабельные линии): такие объекты подлежат сносу независимо от давности возведения;
• нарушение целостности несущих конструкций основного здания при встраивании пристройки, если для соединения с домом потребовалось разрушать капитальные стены без соответствующего проекта и усиления конструкций;
• применение некачественных или несертифицированных строительных материалов, а также устаревших технологий, создающих угрозу обрушения или причинения вреда здоровью. Пристроенный дом или его часть, возведённая без разрешения, но не нарушающая градостроительных, противопожарных и санитарных норм, а также права соседей, может быть узаконена в судебном порядке. На практике процесс занимает от 3 до 12 месяцев и требует строительно-технической экспертизы.

Строительство многоквартирного жилого дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, не допускается без смены вида разрешённого использования. ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» предполагает возведение только отдельно стоящего жилого дома для проживания одной семьи, высотой не более трёх этажей. Для легального строительства многоквартирного дома необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка. Процедура включает:

• обращение в комиссию по землепользованию и застройке с заявлением о смене ВРИ;
• проведение публичных слушаний;
• получение разрешения на условно разрешённый вид использования (если многоквартирная застройка допускается ПЗЗ);
• внесение изменений в ЕГРН. Начинать строительство многоквартирного дома на землях ИЖС до завершения процедуры смены ВРИ не рекомендуется: возведённый без разрешения объект может быть признан самовольной постройкой с последующим сносом за счёт застройщика.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — вид разрешённого использования земельного участка под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки для личного проживания. Земельный участок — территория с границами и кадастровым номером; от неё зависят допустимые объекты и строительство. Вид разрешённого использования (ВРИ) — закреплённое назначение земельного участка; от него зависит, что можно возводить и как использовать постройки. ПЗЗ (правила землепользования и застройки) — муниципальный документ: зоны, минимальные площади участков, отступы и перечни разрешённого использования. Таунхаус — в практике подводят под жилой дом блокированной застройки при соблюдении этажности, числа блоков и разделения земельных участков. Блокированная застройка — форма жилых домов с несколькими изолированными секциями при соблюдении требований закона к границам и входам. Пристройка — дополнение к дому; капитальные пристройки на участке ИЖС согласуют через уведомление о строительстве или реконструкции. Многоквартирный жилой дом — объект, не совместимый с типовым ВРИ ИЖС без смены назначения земли. Коммерческое строительство — возведение объектов для предпринимательской деятельности; на ИЖС допустимо после согласования условно разрешённого использования или смены ВРИ. Строительство — создание и реконструкция объектов капитального строительства с учётом градостроительных и технических требований.