п. 1. Что такое виды разрешенного использования земельных участков
Каждый земельный участок в России обладает не только определенной категорией, но и юридически закрепленным видом разрешенного использования (сокращенно ВРИ). Это понятие активно применяется в нормативных правовых актах, таких как Земельный кодекс РФ и Градостроительный кодекс, и играет ключевую роль в регулировании того, как можно распоряжаться конкретной территорией.
Иначе говоря, ВРИ определяет, какие действия допустимы на участке:
- можно ли на нем строить и что именно;
- разрешено ли заниматься сельским хозяйством;
- вести предпринимательскую деятельность;
- предназначен ли участок исключительно для рекреации или охраны природной среды.
Просто выбрать понравившийся участок и начать использовать его по своему усмотрению невозможно. Например, вы не сможете без согласования построить торговый павильон на земле, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, или посадить картофель на участке в границах промышленной зоны. Все допустимые действия определяются в рамках муниципального или регионального градостроительного планирования.
Перечень допустимых видов использования участка указывается в градостроительном документе под названием «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ). В нем прописаны не только виды разрешенного использования земельных участков, но и такие параметры, как минимальный размер надела, строительные ограничения, санитарные отступы и допустимая этажность застройки. ПЗЗ являются обязательными для соблюдения и применяются на всей территории конкретного муниципального образования: города, района, сельского поселения.
Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ, каждый участок может иметь три типа ВРИ:
- Основной вид разрешенного использования: тот, для которого участок изначально предназначен. Например, для индивидуального жилищного строительства, садоводства или ведения фермерского хозяйства;
- Условно разрешенный вид использования: применение, которое возможно только после получения согласования от органов местного самоуправления. К примеру, возведение автомойки на участке, где это допускается при определенных условиях;
- Вспомогательный вид использования: деятельность, не являющаяся основной, но поддерживающая ее. Например, возведение хозяйственных построек на участке для ИЖС.
Таким образом, ВРИ – это не просто формальность, а система, гарантирующая гармоничное развитие территорий, соблюдение прав соседей и устойчивость городской инфраструктуры. Перед покупкой земли или началом строительства всегда следует изучить ее категорию, ВРИ и требования, закрепленные в ПЗЗ. Это поможет избежать конфликтов с законом и лишних расходов.
п. 2. Классификатор ВРИ: структура и смысл
Современный классификатор ВРИ – это систематизированный перечень всех разрешенных способов использования земельных участков. Он представлен в виде 13 базовых групп, каждая из которых разделена на подкатегории с цифровыми обозначениями. Например, 1.1, 1.2 и т.д. Такой подход позволяет унифицировать и автоматизировать земельный учет, а также упростить согласовательные процедуры для граждан и организаций.
Наиболее значимые разделы классификатора включают:
- сельскохозяйственное использование;
- жилая застройка (в том числе индивидуальная, блокированная, многоэтажная и с передвижным жильем);
- ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- садоводство, огородничество и дачное строительство;
- объекты обслуживания жилой застройки;
- хранение автотранспорта;
- общественное использование капитальных объектов;
- предпринимательская деятельность;
- производственные цели;
- организация отдыха и рекреационные зоны;
- размещение транспортной инфраструктуры;
- деятельность в сфере обороны и безопасности;
- охрана природы и экологический мониторинг;
- использование лесных и водных ресурсов;
- земельные участки общего пользования.
Такая структура охватывает практически все возможные сценарии использования земли: от выращивания сельхозкультур до строительства научных комплексов или жилых микрорайонов. Благодаря классификатору все участники процесса: собственники, девелоперы, инвесторы и муниципалитеты могут опираться на единые термины и критерии.
Полный перечень видов разрешенного использования и соответствующих им кодов можно найти в открытых источниках, включая официальные сайты Росреестра и Минэкономразвития. С их помощью несложно создать план использования земельного участка с учетом всех нюансов. Этот документ стал обязательным ориентиром для всех, кто занимается оформлением прав на землю или планирует изменить вид ее использования.
п. 3. Сельскохозяйственное использование земель
В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков раздел «Сельскохозяйственное использование» обозначен кодом 1.0 и включает в себя 19 конкретизированных подпунктов, охватывающих широкий спектр аграрной деятельности.
Данный вид использования предполагает ведение сельскохозяйственных работ, в том числе:
- растениеводство;
- животноводство;
- пчеловодство;
- рыбоводство.
Основной акцент раздела сделан на территориях сельскохозяйственных угодий, где возможна реализация различных направлений аграрного производства. С его помощью можно грамотно реализовать допустимые формы использования земельных участков. Подпункт 1.1 «Растениеводство» подразумевает выращивание сельскохозяйственных культур, овощей, чая, лекарственных трав, цветочных, плодовых и ягодных растений, а также льна и конопли.
Кроме того, на земельных участках с таким видом разрешенного использования допускаются:
- проведение научных и селекционных исследований;
- производство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;
- размещение питомников, а также построек для хранения техники и оборудования;
- разведение животных.
Отдельно стоит отметить, что один из подпунктов предусматривает возможность ведения личного подсобного хозяйства без строительства капитальных объектов, что характерно для полевых участков.
Таким образом, данный вид ВРИ охватывает весь комплекс сельскохозяйственной деятельности, обеспечивая собственникам земельных участков юридически закрепленное право на эффективное использование земельного участка для реализации аграрных целей.
п. 4. Жилая застройка
Раздел «Жилая застройка» включает в себя семь детализированных подпунктов с кодами от 2.1 до 2.7.1, которые регламентируют различные варианты размещения жилых объектов на земельных участках.
В рамках этого вида разрешенного использования предполагается строительство жилых домов различного типа и этажности: от индивидуальных коттеджей с прилегающим участком до многоэтажных многоквартирных домов, достигающих 20 этажей. Однако данный раздел не охватывает объекты с временным проживанием, такие как:
- гостиницы;
- дома отдыха;
- санатории;
- общежития для рабочих;
- исправительные учреждения.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является одним из ключевых подпунктов с кодом 2.1. Он разрешает возводить жилые дома высотой не более трех этажей, предназначенные для постоянного проживания. Помимо жилых строений, на таких участках допускается выращивание сельскохозяйственных культур, плодовых деревьев и ягод, что расширяет спектр эксплуатации земельного участка в сочетании с жилой функцией.
Дополнительно разрешается строительство вспомогательных сооружений, включая хозяйственные постройки и гаражи.
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1) регулирует строительство домов, не превышающих четырех этажей, предназначенных для постоянного проживания нескольких семей. На таких территориях также допускается выращивание сельхозкультур. К перечню допустимых построек добавляются встроенные или пристроенные торговые объекты, предприятия бытового обслуживания (например, химчистки, парикмахерские), детские и спортивные площадки. Кроме того, здесь возможна организация личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Другие подразделы, аналогично ИЖС, устанавливают разрешения на строительство жилых домов до трех этажей с возможностью выращивания растений и размещения вспомогательных построек и гаражей. В отличие от ИЖС, в этих случаях дополнительно разрешается разведение домашних животных и строительство соответствующих помещений для их содержания.
Раздел «Жилая застройка» представляет собой комплексное регулирование возможного использования земельного участка для организации комфортного и функционального жилого пространства с сопутствующей хозяйственной деятельностью.
п. 5. Блокированная жилая застройка
Речь идет о застройке, при которой жилые здания объединены в компактные группы, каждая из которых предназначена для проживания нескольких семей. Эти здания, известные как таунхаусы, представляют собой секционные дома с индивидуальными входами, но с общими стенами между соседними секциями. Придомовая территория, как правило, является общей для всех владельцев и используется по взаимной договоренности жильцов. Такая форма размещения зданий удобна для плотной городской застройки, при этом сохраняется определенный уровень уединенности и доступа к земле.
Согласно требованиям, установленным для территорий с данным кодом использования земельного участка, разрешаются дополнительные виды деятельности, способствующие улучшению качества жизни и благоустройству:
- высадка и культивирование плодовых деревьев (как декоративных, так и садовых, включая яблони, вишни и прочие виды, пригодные к выращиванию в данном климате);
- организация ягодных посадок: земляника, малина, смородина и другие виды ягод, обеспечивающие сезонные урожаи для личного потребления;
- строительство индивидуальных гаражных боксов или навесов для автомобилей в пределах допустимых норм и при соблюдении санитарных и противопожарных требований;
- размещение игровых зон для детей, включая площадки с безопасным покрытием, малыми архитектурными формами и элементами развивающей инфраструктуры;
- установка спортивных площадок с возможностью занятий на открытом воздухе, в том числе оборудованных зонами для игры в баскетбол, тренажерами или беговыми дорожками.
Такая модель застройки обеспечивает баланс между компактным проживанием и возможностью активного взаимодействия с природной и социальной средой.
