Грамотная подготовка земельного участка под строительство дома

Подготовка участка к строительству – это комплекс ответственных и взаимосвязанных мероприятий. Когда их выполняют профессионалы, процесс идет быстро и слаженно. Знание плана подготовительных работ позволяет владельцу контролировать каждый этап. Пренебрежение стадией подготовки земельного участка перед началом стройки чревато непредсказуемыми последствиями. В таком случае владельцу земли, скорее всего, придется столкнуться с:

• значительными штрафами от контролирующих органов;
• существенным удорожанием строительных работ;
• вынужденными отступлениями от проектных технологий, что снижает качество;
• риском преждевременной деформации или разрушения фундамента;
• неоправданным ростом расходов на услуги строителей и спецтехники;
• возможным подтоплением котлована или стройплощадки грунтовыми водами или ливневыми водами;
• недостатком мощности существующих электросетей для питания техники;
• повреждением скрытых под землей коммуникаций (кабелей, труб);
• срывом всех запланированных сроков проведения работ и сдачи объекта в эксплуатацию;
• штрафными контролирующих органов за выявленные нарушения. Это далеко не полный список проблем, возникающих по вине некачественной подготовки земельного участка. Перечень необходимых мероприятий в целом стандартен, но его объем и сложность зависят от нескольких ключевых факторов: Рельеф местности. Идеальной площадкой для строительства считается ровный участок. При наличии даже небольшого уклона потребуются работы по его выравниванию или террасированию. Зеленые насаждения. Деревья, кустарники и их корневые системы могут стать серьезной помехой для техники и фундамента, поэтому их обычно удаляют. Характеристики и качество грунта. Критически важна несущая способность почвы, ее однородность и уровень грунтовых вод, так как от этого напрямую зависит тип и глубина фундамента. Наличие старых сооружений. Все существующие постройки, не предназначенные для сохранения, подлежат демонтажу и вывозу до начала основных работ. Расположение инженерных сетей. Коммуникации (электрические кабели, водопровод, газовые трубы), проходящие через стройплощадку, необходимо заранее перенести в безопасное место или защитить. Это тоже входит в комплекс подготовки земельного участка к строительству. От тщательности и качества выполнения всех этапов подготовки участка напрямую зависят долговечность, устойчивость, безопасность и общая надежность будущего дома.

Все подготовительные работы на участке логично разделить на две основные группы: внутриплощадочные (непосредственно на территории застройки) и внеплощадочные (на прилегающей территории, необходимые для обеспечения самого процесса строительства). К внутриплощадочным работам относятся:

• установка защитных и обозначающих границы ограждений по периметру;
• полный снос, демонтаж и вывоз старых построек, а также удаление деревьев и кустарников, мешающих проведению строительных работ;
• инженерно-геологический анализ грунта и при необходимости – его выравнивание, планировка или укрепление;
• разработка детального генплана участка с привязкой будущего дома и составление предварительного ландшафтного проекта;
• обследование и точное определение местоположения всех подземных и наземных инженерных коммуникаций (кабели, трубы, коллекторы). К внеплощадочным работам относятся:
• обустройство или ремонт удобных и устойчивых подъездных путей для тяжелой строительной техники и грузового транспорта;
• организация мест для складирования и последующего вывоза строительного мусора;
• обеспечение безопасности прохожих – установка защитных навесов, временных тротуаров и ограждений в зоне проведения работ;
• снос мешающих построек и удаление растительности за пределами основного участка, но в зоне строительной активности. Важное примечание: Вырубку взрослых деревьев и крупных кустарников, особенно на участках с особым статусом или в городской черте, можно проводить только при наличии специального разрешения от местных властей или экологических служб. Иначе подготовка земельного участка может обернуться внушительным штрафом. Каждый из этих этапов подготовки участка под строительство имеет свои технические и организационные нюансы, игнорирование которых может привести к задержкам и дополнительным затратам.

Далеко не каждый тип грунта подходит для возведения капитального строения. Может понадобиться довольно затратная в некоторых случаях инженерная подготовка земельного участка. Исследование почвы в первую очередь направлено на то, чтобы избежать будущих проблем с фундаментом дома. Оно позволяет определить оптимальный тип, форму и материалы для фундамента с учетом геологических особенностей участка и уровня грунтовых вод. Такой анализ необходимо проводить комплексно. Без этого подготовка земельного участка будет неполной. В этот пункт работ входят полевые изыскания с отбором проб и последующая лабораторная (камеральная) оценка. Весь процесс исследовательских мероприятий перед строительством включает несколько ключевых этапов: 1. Отбор проб для анализа. Его выполняют по так называемому «методу конверта». На участке пробы берут в пяти точках: четыре по углам условного квадрата и одна в его центре. Каждую пробу необходимо упаковать в отдельный бумажный или полиэтиленовый пакет. Важно не трогать грунт руками и не курить во время забора, чтобы не исказить результаты. Отбор должен проводиться строго в соответствии с требованиями строительных нормативов и технических стандартов; 2. Процедура лабораторного анализа. Для качественного проведения этого этапа необходимо выбрать лабораторию с современным оборудованием и квалифицированными специалистами. Следует заранее уточнить, может ли лаборатория выполнить весь необходимый комплекс анализов. Как правило, требуется геологический и геофизический анализ почвы, который определяет ее плотность, влажность, несущую способность, гранулометрический состав и неоднородность слоев; 3. Получение результата. Готовое заключение обычно бывает готово через 8–20 рабочих дней и должно быть оформлено на бланках установленного образца с печатями и подписями ответственных лиц. Стоимость работ зависит от типа лаборатории. Частные организации делают анализ, как правило, дороже, но и быстрее. Цены в государственных лабораториях могут быть ниже, но сроки ожидания часто более длительные. Стоимость геологических изысканий для подготовки участка под строительство обычно составляет от 800 до 2000 евро в зависимости от сложности и объема работ. Для строительных работ лучше всего подходят стабильные и прочные грунты: гравелистые, крупнообломочные или скальные. Также хорошими характеристиками обладают плотные глинистые почвы (при условии низкого уровня грунтовых вод) и чистый, сухой песок крупной фракции. Наибольшие сложности представляют насыпные, неуплотненные грунты, суглинки, супеси, а также мелкие или пылеватые пески с примесями. Они часто требуют дополнительного укрепления или особого типа фундамента. Это тоже следует учитывать при проведении работ по подготовке земельного участка к строительству. Проведение всего комплекса анализа почвы можно поручить строительной фирме с хорошей репутацией, которая имеет налаженные связи с проверенными лабораториями.

Свободный и беспрепятственный доступ к строительной площадке – обязательное условие для начала работ. Это особенно критично при строительстве на неосвоенной, «дикой» территории. Если дом возводится в уже обжитом жилом поселке, доставку материалов можно осуществлять по существующим дорогам. На новом, пустом месте полноценную временную дорогу для стройки придется создавать с нуля. Поэтому так важна подготовка земельного участка к строительству по всем правилам. Такой подъездной путь должен соответствовать нескольким требованиям: быть проходимым в любую погоду (после дождя или снега), не требовать постоянного ремонта и обеспечивать проезд и маневры для всего спектра транспорта – от легкового автомобиля до крупногабаритных грузовиков с прицепом. При планировании необходимо учитывать габариты, полную массу и радиус поворота спецтехники. Это особая часть работ, которая называется инженерная подготовка земельного участка. Например, стандартный тягач с полуприцепом имеет ширину около 2,5–2,9 метра, длину до 13–16 метров, полную массу с грузом до 40 тонн и требует для разворота радиус не менее 10–12 метров. Если нет возможности организовать просторную площадку для разворота, стоит предусмотреть дополнительные въездные ворота или сквозной проезд. Классическая конструкция временной насыпной дороги для стройки («подушки») включает в себя следующие слои (снизу вверх):

• утрамбованный слой песка;
• железобетонную трубу или лоток для отвода поверхностных вод (в случае необходимости);
• еще один слой песка для выравнивания;
• основной несущий слой из бутового камня, гравия или щебня крупной фракции. Важно помнить, что такая насыпь под нагрузкой и под воздействием погодных условий в течение 1–2 лет дает осадку до 10–15 см. Поэтому укладывать на нее сразу асфальт или монолитное бетонное покрытие нецелесообразно. Оно быстро разрушится. Это тоже следует учитывать на этапе проведения работ по инженерной подготовке земельного участка. В процессе обустройства подъездных путей необходимо выполнить следующий минимум работ:
• расчистить и выкорчевать полосу от деревьев и кустарника;
• отсыпать и тщательно уплотнить слои «подушки»;
• выровнять значительные перепады высот на трассе;
• обустроить простейший дренаж (канавы, уклоны) в местах вероятного скопления воды. У застройщика должны быть на руках все необходимые разрешения. Особенно если работы по инженерной подготовке земельного участка затрагивают зеленые насаждения. На вырубку крупных деревьев или удаление ценных кустарников разрешение выдает местная администрация или природоохранный орган.