Иные нюансы оформления земельного участка в собственность, если нет полного комплекта документов

Если земельный участок состоит на государственном кадастровом учёте, но кадастровый паспорт отсутствует (утрачен, испорчен или не выдавался на руки), оформление земельного участка в собственность начинается с восстановления кадастровых сведений. Для получения документа необходимо выполнить следующие действия:

1. Обратиться в МФЦ или территориальный орган Росреестра и подать заявку на выдачу кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН;
2. В обращении указать точный адрес расположения участка либо его кадастровый номер, а также предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины (для физических лиц — 2 €, для юридических лиц — 6 €);
3. Получить расписку о том, что документы приняты в работу. После регистрации заявления кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН выдаётся в течение 5 рабочих дней.

Если участок не зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости

При отсутствии регистрации земельного участка в государственном кадастре оформление земельного участка в собственность включает следующие этапы:

1. Обратиться к специалистам геодезической (кадастровой) компании и заказать проведение топографической съёмки землевладения;
2. Заключить договор с кадастровым инженером на выполнение межевых работ и установление границ земельного участка. По итогам межевания в течение 45 дней с даты заключения договора и подачи заявления получить межевой план и акт согласования границ с соседями;
3. Подготовленные документы (межевой план, заявление о постановке на кадастровый учёт) подать в МФЦ или кадастровую палату. После регистрации получить на руки кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.

Поиск настоящего владельца земельного участка

Получить достоверную информацию о том, находится ли земельный надел в собственности другого лица, возможно следующими способами:

1. Обратиться в службу государственной регистрации (Росреестр), предъявив паспорт и оплатив государственную пошлину — получить выписку из ЕГРН. Без неё перевод участка в собственность невозможен;
2. Заказать выписку из ЕГРН через официальный сайт Росреестра в электронном виде — срок предоставления 3–5 рабочих дней, стоимость 2,5 € для физических лиц;
3. Если участок находится в собственности юридического лица, дополнительные сведения можно получить через запрос в налоговые органы в рамках предоставленных полномочий;
4. Обратиться в МФЦ с паспортом и чеком об уплате государственной пошлины — специалист центра поможет сформировать и направить запрос;
5. Запросить сведения в местной администрации (комитете по управлению имуществом). Особенно актуально, если участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Важно! Если в результате проверки выяснится, что земельный участок не имеет зарегистрированного владельца (право собственности ни за кем не оформлено), собственником такого участка в силу закона является муниципальное образование (орган местного самоуправления), на территории которого он расположен. Выкуп земельного участка производится в установленном законодательством порядке. Для получения подробных сведений об участке необходимо знать его точный адрес или кадастровый номер. При отсутствии этой информации можно ориентироваться на схематичное расположение по карте или данные из публичной кадастровой карты, размещённой на официальном сайте Росреестра.

Заявка на выкуп земельного участка может быть отклонена уполномоченным органом (местной администрацией или Росреестром) по ряду причин, установленных земельным и градостроительным законодательством. Наиболее распространённые основания для отказа:

1. Земельный участок расположен вблизи крупных административно-промышленных и военных объектов, в границах закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) или на территории, где установлен особый режим использования земель, ограничивающий процедуру перевода участка в собственность;
2. Земли входят в состав особо охраняемых природных территорий (государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки, памятники природы) либо являются заповедной зоной, где приватизация земель запрещена в силу прямого указания закона. Выкуп земельного участка в таких случаях невозможен;
3. Участок запланирован для реализации государственной или муниципальной программы, зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд либо включён в перечень территорий, подлежащих комплексному развитию;
4. Объект находится в собственности другого физического лица или организации, право собственности зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено в установленном порядке. Выкуп земельного участка без согласования с законным владельцем не допускается;
5. Представленный пакет документов не соответствует требованиям законодательства (отсутствуют обязательные документы, истёк срок их действия, выявлены противоречия в сведениях);
6. Земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте согласно земельному законодательству. Перевод участка в собственность не допустим.

Сроки рассмотрения заявления и регистрации

Процесс рассмотрения заявления на выкуп земельного участка администрацией занимает до 30 календарных дней (в отдельных случаях до 45 дней при необходимости дополнительных согласований). Регистрация права собственности в Росреестре после получения положительного решения администрации составляет от 7 до 12 рабочих дней. После завершения процедуры обратившийся получает выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию перехода прав на владение. Внимание! В случае отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность или в регистрации права пользователь земельным участком вправе оспорить подобное решение в судебном порядке. Для этого необходимо: • получить письменный отказ с указанием причин на перевод участка в собственность (мотивированное решение); • подготовить исковое заявление в суд общей юрисдикции (по месту нахождения земельного участка) в течение трёх месяцев с даты получения отказа; • приложить к иску копию отказа, документы, подтверждающие право на участок (договор аренды, решение администрации о предоставлении земли, свидетельство о праве на дом и т. п.), а также доказательства, опровергающие основания для отказа. Если орган правосудия вынесет положительный вердикт, лицо сможет зарегистрировать права владения объектом недвижимости в Росреестре на основании вступившего в законную силу решения суда и произвести законный перевод участка в собственность. В этом случае дополнительного обращения в администрацию не требуется — регистрация проводится по заявлению гражданина с приложением судебного акта.

Досудебный порядок урегулирования спора

До обращения в суд рекомендуется направить жалобу в вышестоящий орган (при наличии) или в прокуратуру. В некоторых случаях это позволяет урегулировать спор без судебного разбирательства, особенно если отказ был вызван административными ошибками или неполнотой документов, которые можно устранить без длительных судебных процедур.

Упрощённый порядок регистрации прав на недвижимое имущество допускается применять только в отношении уже построенных объектов или тех, которые ещё только возводятся, а также в отношении земельных участков, предоставленных гражданам на определённых условиях. Данный порядок был введён в 2006 году и в настоящее время продлён до 1 марта 2031 года. Так называемая «дачная амнистия» по своей сути является отсрочкой выполнения требований градостроительного и земельного законодательства и предоставляется для того, чтобы граждане могли привести правоустанавливающие документы в соответствие с действующими нормами. Основное преимущество упрощённого порядка регистрации — отсутствие необходимости получать разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также направлять уведомления о начале и завершении строительства для объектов, попадающих под действие амнистии.

Упрощённый порядок регистрации распространяется на следующие категории земельных участков и расположенных на них объектов: • земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования; • участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов; • садовые и дачные участки, участки для огородничества; • земельные участки под гаражами (индивидуальными или в гаражных кооперативах); • жилые дома, садовые дома, бани, хозблоки, гаражи, построенные на таких участках.

Требования к документам

Для регистрации права собственности в упрощённом порядке регистрации необходимо предоставить: • правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт, решение исполнительного комитета, выписка из похозяйственной книги, договор аренды с правом выкупа и т. п.); • кадастровый паспорт (выписку из ЕГРН) на земельный участок (при его отсутствии — межевой план, подготовленный кадастровым инженером); • технический план на объект капитального строительства (для жилых и садовых домов, гаражей), подготовленный кадастровым инженером; • декларацию об объекте недвижимости (для гаражей, хозпостроек и объектов, на которые технический план не требуется); • документ, удостоверяющий личность заявителя. Упрощённый порядок регистрации не распространяется на: • объекты капитального строительства, расположенные в зонах с особыми условиями использования территорий (охранные зоны, зоны затопления и т. п.); • многоквартирные жилые дома; • объекты, строительство которых нарушает градостроительные и противопожарные нормы; • земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. По истечении срока действия «дачной амнистии» (1 марта 2031 года) оформление земельного участка в собственность будет производиться только в общем порядке — с получением уведомлений о начале и завершении строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию. Поэтому гражданам, имеющим незарегистрированные объекты, рекомендуется завершить оформление в установленный законом срок.

Ниже — краткие пояснения основных терминов; в тексте они даны со ссылками для удобства навигации.

Кадастровый паспорт

Документ с основными сведениями об участке: адрес, площадь, границы, категория земли. Сейчас его функции выполняет выписка из ЕГРН.

Межевой план

Результат межевания — документ с координатами границ участка, необходимый для постановки на кадастровый учёт.

Кадастровый учёт

Внесение сведений об участке в государственный кадастр недвижимости: границы, площадь, назначение, кадастровый номер.

Выписка из ЕГРН

Официальный документ из единого реестра недвижимости с актуальными данными о праве собственности и характеристиках объекта.

Упрощённый порядок регистрации

Облегчённая процедура оформления прав на землю и постройки без ряда разрешительных документов в рамках дачной амнистии.

Выкуп земельного участка

Приобретение в собственность земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, по установленной процедуре и цене.