Иные тонкости оформления участка под домом в собственность

Оформление участка под домом в собственность требует определённых финансовых затрат, состав и размер которых зависят от статуса земли, необходимости проведения межевания и способа приобретения прав. Конкретная процедура зависит от того, находится ли земельный участок в государственной, муниципальной или частной собственности.

Кадастровые и геодезические работы

Наиболее затратная часть — кадастровые работы. Их стоимость начинается от 70 € и зависит от региона, площади участка, сложности рельефа и удалённости от населённого пункта. Цена обособления границ участка (установления границ с соседними землевладельцами) составляет 100–150 €. В эту сумму входит выезд кадастрового инженера на местность, определение координат поворотных точек, составление межевого плана и согласование границ со смежниками. Официальное заключение геодезической организации, которое требуется для подтверждения правильности проведённых работ, стоит около 20 €.

Государственная пошлина

При регистрации недвижимости — оформлении прав на земельный участок для физических лиц в рамках выкупа земельного участка — государственная пошлина составляет 20 €. Для земель сельскохозяйственного назначения размер пошлины — 3,50 €. Это обязательное условие получения положительного решения о регистрации права. Если в процессе оформления требуется получение дополнительных выписок из ЕГРН, стоимость одной выписки составляет 2,50 € (в электронном виде) или 4 € (на бумажном носителе). Эти расходы обязательны при переводе участка в собственность.

Оформление наследства

При переоформлении земельного участка по завещанию или по закону необходимо уплатить госпошлину нотариусу. Её размер рассчитывается от оценочной стоимости наследуемого имущества и степени родства: • для наследников первой и второй очереди (супруги, родители, дети, братья, сестры) — 0,3% от оценочной стоимости, но не более 1 000 €; • для прочих наследников (включая юридических лиц) — 0,6% от оценочной стоимости, но не более 10 000 €. Оценка стоимости участка производится независимым оценщиком либо может быть принята кадастровая стоимость (разница может быть существенной). Это важно для законного перевода участка в собственность.

Выкуп земли у администрации

При выкупе земельного участка у местной администрации цена рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости одной сотки земли в конкретном регионе. В разных субъектах цены варьируются: от 10–30 € за сотку в удалённых районах до 500–1 000 € и выше в пригородах крупных городов. Для льготных категорий граждан (многодетные семьи, семьи с детьми-инвалидами, ветераны) региональным законодательством могут устанавливаться понижающие коэффициенты или право на бесплатное оформление участка.

Дополнительные расходы

При необходимости оформления доверенности на представителя для проведения оформления участка под домом в собственность потребуется оплатить услуги нотариуса — от 15 до 30 €. Если документы подаются через многофункциональный центр (МФЦ), услуги центра предоставляются бесплатно, за исключением нотариальных действий, если они требуются в процессе.

На практике процедура оформления участка под домом в собственность может столкнуться с рядом препятствий, которые затягивают процесс или делают его невозможным без дополнительных действий со стороны собственника. Наиболее распространённые сложности связаны с правовым статусом земли, состоянием самого дома и наличием обременений.

Нахождение земли в долевой собственности СНТ

Если земельный участок находится в долевой собственности садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), для оформления права собственности на конкретный надел требуется положительное решение общего собрания собственников. Без оформленного протокола собрания, в котором зафиксировано согласие членов товарищества на выдел участка, регистрация недвижимости будет приостановлена или отклонена Росреестром.

Дом не достроен

Основанием для оформления земельного участка является наличие зарегистрированного права на расположенный на нём жилой дом. Если объект капитального строительства не завершён и не введён в эксплуатацию, перевод участка в собственность без проведения торгов становится невозможным. В такой ситуации возможны следующие варианты: • завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право на дом, после чего оформить землю в упрощённом порядке; • зарегистрировать право на объект незавершённого строительства (при наличии разрешения на строительство и подтверждении степени готовности объекта), после чего использовать преимущественное право на выкуп земельного участка.

Дом сгорел

Утрата жилого дома в результате пожара создаёт дополнительные сложности, поскольку отсутствие объекта капитального строительства лишает собственника преимущественного права на приобретение земельного участка без торгов. Решение проблемы зависит от степени сохранности строения: • возведение нового объекта — после получения разрешения на строительство и завершения работ дом вводится в эксплуатацию, после чего земля оформляется в общем порядке; • оформление земли без привязки к жилому объекту — если участок был предоставлен до 25 октября 2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, собственник может оформить землю бесплатно независимо от наличия жилого строения; • оформление на остатки дома — если по заключению специалистов бюро технической инвентаризации или независимой экспертизы конструктивные элементы дома сохранились более чем на 70% (фундамент, несущие стены, перекрытия), такой объект может считаться пригодным для восстановления. В этом случае возможно сохранение права на реконструкцию и последующий перевод участка в собственность в установленном порядке. В каждом из перечисленных случаев рекомендуется предварительно получить консультацию в местной администрации или у кадастрового инженера. Это поможет определить оптимальный путь оформления прав с учётом конкретных обстоятельств.

Земельным законодательством установлены случаи, когда перевод участка в собственность физических лиц невозможен. Такие ограничения закреплены в Земельном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ и федеральных законах, регулирующих оборот земель особо охраняемых территорий. Обстоятельства, исключающие возможность оформления участка: • объект расположен в границах особо охраняемых природных территорий (заповедники, национальные парки, заказники) — такие земли изъяты из оборота или ограничены в обороте, и перевод участка в собственность запрещён; • участок относится к землям историко-культурного наследия (памятники археологии, архитектуры, градостроительства), на которых запрещена приватизация и любая хозяйственная деятельность, нарушающая сохранность объектов; • земельный участок включён в состав государственного резерва или зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд на срок, установленный решением органа власти; • земельный участок находится в границах территорий общего пользования (улицы, проезды, набережные, скверы, парки), которые в силу закона не подлежат передаче в частную собственность; • участок расположен в границах санитарно-защитных зон промышленных объектов, зон охраны магистральных трубопроводов, линий электропередачи, если по условиям эксплуатации объектов требуется ограничение доступа; • земельный участок относится к землям лесного фонда или водного фонда, не переведённым в установленном порядке в другую категорию. Иные ограничения согласно земельному и гражданскому законодательству: • земельный участок изъят из оборота; • участок находится в государственной собственности и не подлежит приватизации в силу прямого указания закона; • на участке отсутствует объект капитального строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности (за исключением случаев оформления земли под существующим домом, право на который возникло до 25 октября 2001 года); • земельный участок предоставлен на праве аренды, но договор аренды содержит запрет на выкуп или не предусматривает возможность перехода права собственности. Важно! Отказ в оформлении участка под домом в собственность, на котором расположена недвижимость, принадлежащая заявителю на праве собственности, по причине отсутствия у заявителя правоустанавливающих документов на саму землю является неправомерным. В такой ситуации заявитель имеет право на приобретение участка в собственность или в аренду в силу исключительного права собственника здания на земельный участок. Если отказ вызван отсутствием документов, подтверждающих право на дом, это может быть основанием для приостановки оформления, но не для окончательного отказа — заявитель вправе сначала оформить право на жилое строение в установленном порядке, а затем повторно обратиться за землёй. В случае необоснованного отказа рекомендуется обратиться с письменной жалобой в вышестоящий орган местного самоуправления или в суд. Срок обжалования — три месяца с момента получения отказа.

• Оформление участка под домом в собственность — комплекс юридических процедур по переходу права на землю под жилым домом к собственнику.
• Выкуп земельного участка — возмездное приобретение земли у государства или муниципалитета по установленной цене.
• Кадастровые работы — геодезические и учётные мероприятия для определения границ и характеристик участка.
• Межевание — установление и фиксация границ земельного участка на местности и в документах.
• Государственная пошлина — обязательный платёж за регистрацию недвижимости и иные регистрационные действия.
• Перевод участка в собственность — оформление права собственности на землю, ранее находившуюся в государственной или муниципальной собственности.
• Регистрация недвижимости — внесение сведений о правах на объект в Единый государственный реестр.
• Выписка из ЕГРН — официальный документ с актуальными сведениями о земельном участке из реестра недвижимости.

Наиболее затратная часть в данном деле — кадастровые работы. Их стоимость начинается от 70 €. При регистрации прав на земельный участок государственная пошлина составляет 20 €. Если дом не достроен, регистрация права собственности на земельный участок без проведения торгов становится невозможной. Законодательством установлены случаи, когда перевод участка в собственность физических лиц невозможен. Стоимость одной выписки из ЕГРН составляет 2,50 € в электронном виде или 4 € на бумажном носителе.