Покупка земельного участка без межевания

По закону все землевладельцы обязаны платить налог за пользование землёй. Сведения об участках и их владельцах вносятся в государственный реестр — кадастр (сейчас это ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости). Без записи в реестре право собственности юридически не оформлено. Всё реже продают земельный участок без межевания — и это связано с объективными причинами. Межевание — один из ключевых инструментов кадастрового учёта. Это комплекс инженерно-геодезических работ, задача которых — чётко определить границы участка на местности: где проходит забор, где заканчивается ваша земля и начинается соседская или муниципальная. Межевание участка фиксирует координаты поворотных точек, площадь и конфигурацию надела. Стоимость межевания границ участка в среднем начинается от 50 € — и это только за самый простой участок правильной квадратной формы без споров с соседями. Сложный надел с изломами границ или наложением на соседние территории обойдётся в 150–300 €. Многие владельцы и покупатели земли, пытаясь сократить расходы и сэкономить время, рассматривают покупку земельного участка в формате участка без межевания — то есть без чёткого юридического закрепления границ участка на местности. Закон не требует, чтобы все наделы были отмежеваны: можно владеть землёй, платить налоги и даже построить дом. Но как только возникнет спор с соседом (а они случаются часто — забор сдвинули на метр, грядки заняли, сарай поставили ближе, чем надо), доказать свою правоту без межевания не получится. Свидетель из СНТ не поможет — нужны точные координаты, внесённые в кадастр. Без межевания вы не сможете: • уточнить границы участка, если сосед самовольно занял часть вашей земли; • продать земельный участок официально и быстро (покупатели с ипотекой, как правило, требуют готовое межевание участка); • оформить дом на таком наделе в собственность по дачной амнистии, если дом построен после определённого года; • доказать свою правоту в суде при земельном споре — суд не примет словесные доводы без координат. Межевание — не формальность, а инструмент защиты ваших интересов. Да, это расходы и работа с инженерами. Без него вы рискуете однажды не доказать, где проходит граница участка: сосед или государство могут претендовать на часть земли, а документов на границы не будет.

Если на земельный участок оформлено право собственности, владелец может его продавать и совершать другие сделки. Для регистрации перехода права в Росреестр дополнительные документы не требуются, если обе стороны согласны и нет претензий третьих лиц. В таком случае допустима покупка земельного участка без нового межевания. На данный момент закон предусматривает возможность приобретения участка без межевания. Однако процедуру настоятельно рекомендуют государство, риэлторы и юристы, поэтому число таких сделок сокращается. Новые наделы труднее оформить и продать, но остаётся много владельцев, получивших землю много лет назад. Проведённое межевание участка существенно упрощает дальнейшие операции. Краткая справка. До 2006 года в стране земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку. Затем приняли федеральный закон № 93 («дачная амнистия»), после которого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не планировалось возведение крупных построек. Участки без межевания вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается кадастровый номер. Кадастровый учёт — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты отражаются с пометкой «не имеющие чётких границ». Сегодня покупка земельного участка по-прежнему возможна, хотя обсуждают отмену дачной амнистии и введение обязательного межевания участка. Это связано с ростом спроса на землю и объёмов частного строительства.

Постановка на кадастровый учёт — обязательное условие для любых сделок с землёй. Сделать это можно и без геодезических работ: участок числится в реестре, у него есть номер, но границы участка на местности не зафиксированы. Сделки такого рода доступны физическим и юридическим лицам при соблюдении условий. Главное — согласие продавца и покупателя и понимание целевого назначения земли. Никто не должен узнать постфактум, что купил надел под огород, а использовать его можно только для выпаса скота. Собственник может продать надел на общих основаниях при наличии подтверждения права (свидетельство старого образца или выписка из ЕГРН). Для этого не обязательно проводить межевание границ участка — они могут оставаться неуточнёнными. Покупатель тоже может приобрести такую землю, если осведомлён о рисках покупки земли и согласен с ними. Закон прямо требует: нельзя продать участок без межевания, скрыв этот факт. Межевание участка обязательно в следующих случаях: • изменение границ участка, в первую очередь увеличение площади; • споры с соседями (съехал забор, занята дорожка, сарай на чужой земле); • раздел на доли для последующей продажи по частям. Если продавец не провёл межевание, новому владельцу придётся оплатить его самостоятельно. Без чётких границ участка в кадастре споры с соседями почти всегда доходят до суда — а суд без координат поворотных точек не решит спор, пока не будет выполнено межевание.

Первый шаг — подготовить документы для сделки. Без них регистрацию не начнут. Специалисты рекомендуют проверить, проводилось ли межевание границ участка. У продавца должны быть: • свидетельство о государственной регистрации (старый документ, выдававшийся до 2016 года, ещё принимают); • кадастровый паспорт либо выписка из ЕГРН со сведениями о собственнике и кадастровых данных (сейчас выписка почти полностью заменила паспорт). Если в документах стоит отметка «об отсутствии чётких границ», межевание границ участка не проводилось. Такие наделы раньше массово продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах: участок и членская книжка есть, а где по закону должен стоять забор — не зафиксировано. Статус земли постепенно меняется: власти побуждают не оставлять участки без межевания, но старые проблемы сохраняются. Упростить сделку помогает возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ или через портал государственных услуг. Помимо перечисленного, понадобятся: • заявление обеих сторон (подаётся в Росреестре или МФЦ); • договор купли-продажи (3 экземпляра — продавцу, покупателю и регистрирующему органу); • квитанция об оплате государственной пошлины (для физических лиц — 20 €). От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен с участком без межевания и осознаёт риски покупки земли. Это исключение из общего правила, но покупателя обязаны предупредить об отсутствии межевания. Для оформления составляют стандартный договор купли-продажи. По договорённости передают задаток (обычно 5–10 % от суммы), после чего документы для сделки подают на регистрацию недвижимости в Росреестр. После подписания договора покупатель передаёт деньги. Если часть суммы — ипотечные средства, продавец получит их только после регистрации недвижимости на нового владельца: банк страхуется от недобросовестных сделок. По завершении процедуры выдают свежую выписку из ЕГРН — с этого момента покупатель полноправный собственник.

Сегодня число сделок с участком без межевания сокращается. К основным минусам относят:

1. риск уменьшения фактической площади после межевания;
2. отсутствие чётких оснований для решения конфликтов с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах);
3. необходимость оплачивать геодезические работы из собственных средств, чтобы получить данные межевания участка;
4. ограничения при передаче прав, дарении и наследовании;
5. изменение градостроительных требований: постройки должны соблюдать отступы от границ участка, а без координат их сложно проверить. Геодезические работы по межеванию границ участка становятся обязательными при возведении строений и уточнении границ участка. На неразмежеванной земле законность построек остаётся под вопросом: соседи могут обратиться в суд, и у них будут основания для решения в свою пользу. Покупая надел с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с требованием снести строение — если нет официальных данных межевания участка. То же касается забора, посадки деревьев и иных работ у границ участка. Чтобы свести риски покупки земли к минимуму, рекомендуется:
6. проверить земельный участок через Росреестр — на сайте или в МФЦ;
7. получить выписку из ЕГРН с подробными сведениями о собственнике и наличии межевания;
8. пригласить нотариуса для составления договора купли-продажи и надёжного закрепления перехода права.

Межевание — инженерно-геодезические работы по установлению и описанию границ участка с внесением сведений в кадастр. Участок без межевания — земельный участок, поставленный на кадастровый учёт, но без зафиксированных на местности координат границ. Кадастровый учёт — процедура внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр; обязательна для любой сделки. ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости; основной источник сведений о правах, обременениях и характеристиках объекта. Границы участка — линии, отделяющие земельный участок от соседних наделов и муниципальной земли; фиксируются при межевании. Документы для сделки — договор купли-продажи, заявления, выписка из ЕГРН и подтверждение уплаты государственной пошлины. Риски покупки земли — споры о площади и границах участка, ограничения при продаже, строительстве и оформлении ипотеки. Регистрация недвижимости — государственная процедура перехода права собственности на земельный участок к новому владельцу.

Межевание — один из ключевых инструментов кадастрового учёта. Стоимость межевания границ участка в среднем начинается от 50 €. Закон предусматривает возможность покупки земельного участка. Государственная пошлина для физических лиц при регистрации недвижимости составляет 20 €. Без межевания сложно быстро продать участок без межевания — покупатели с ипотекой, как правило, требуют готовые границы участка. Геодезические работы по межеванию становятся обязательными при возведении строений и уточнении границ участка.