Получение разрешения на возведение частного дома по актуальным правилам

Перед началом возведения частного жилого дома важно понимать, что строительство без согласования с уполномоченными государственными органами считается самовольной постройкой. Такая ситуация может повлечь административные санкции и необходимость сноса возведённого объекта. С 3 августа 2018 года действует Федеральный закон № 340-ФЗ, который упростил процедуру получения разрешения на строительство. В частности, введён декларативный, или уведомительный, порядок. Застройщик предоставляет минимальный комплект документов, необходимых для информирования органов власти о начале работ. Для земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), новые нормы обязательны с 4 августа 2019 года. Аналогично, для участков в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и личных подсобных хозяйствах (ЛПХ) правила действуют с 1 марта 2019 года. При этом собственники, которые уже получили разрешения на строительство до 4 августа 2018 года, не обязаны подавать новое уведомление. Если вы не уверены, нужно ли разрешение на строительство частного дома с 2018 года, разбираемся вместе. Для индивидуальных домов, предназначенных для проживания одной семьи и имеющих не более трёх этажей, получение официального разрешения отменено. Достаточно направить уведомление о начале строительства, что значительно снижает бюрократическую нагрузку и ускоряет процесс строительства.

Строительство жилого дома возможно только на определённых категориях земель, которые соответствуют установленным градостроительным и земельным нормам. В первую очередь, это территории населённых пунктов, а также отдельные участки сельскохозяйственного назначения. При этом важно учитывать, что строго запрещено возводить дома на сельскохозяйственных угодьях, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности в полном объёме. Выделяют основные категории земель, на которых допускается возведение жилья:

1. Земли населённых пунктов (ЗНП) – участки, предназначенные для различных видов недвижимости в пределах городской, сельской или иной территории, границы которых регламентируются градостроительными нормативами и правилами;
2. Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ) – территории, используемые для сельскохозяйственной деятельности, где строительство индивидуального жилья возможно только с учётом ряда ограничений и условий. Важным аспектом является то, что разрешённое использование земли для строительства индивидуального жилого дома распространяется исключительно на участки, специально предназначенные для этой цели, а также на земли личных подсобных хозяйств (ЛПХ), садоводческих товариществ и территорий, входящих в состав населённых пунктов. Категорически запрещено строить дома на землях с особыми режимами охраны – таких как особо охраняемые природные территории, земли промышленного назначения, водного и лесного фондов. Исключения возможны лишь в случае официального изменения режима использования земель на условно разрешённый, что требует дополнительного согласования и оформления. Таким образом, для легального строительства индивидуального дома необходимо строго придерживаться требований при выборе участка. Он должен строго соответствовать установленным категориям и быть предназначен именно для жилого строительства.

Сегодня термин «дачные участки» официально исключён из оборота, так же как и аббревиатура ДНП. Согласно актуальному законодательству, все подобные территории теперь относятся к одной из двух категорий:

• садовые: на них допускается возведение жилых построек, которые юридически оформляются как «садовые дома»;
• огороднические: могут использоваться исключительно для размещения временных хозпостроек, бытовок и других некапитальных сооружений. Законодательно понятия «дача», «дачный дом» и «дачное хозяйство» больше не применяются. Взамен используются термины «индивидуальный жилой дом» (ИЖС) и «садовый дом». Для строительства последних ранее не требовалось предоставлять документы, но теперь необходимо подавать уведомление о начале работ. Однако действовала отсрочка до 1 марта 2021 года, предусмотренная в рамках «дачной амнистии». ИЖС определён законом как здание до трёх этажей, высотой не более 20 метров, не подлежащее разделению на отдельные жилые помещения (например, квартиры или блоки). Если участок расположен в пределах садового некоммерческого товарищества (СНТ), строительство жилого дома разрешено. А вот если он относится к огородническому некоммерческому товариществу (ОНТ), возведение жилья не допускается. При этом существует нюанс: если садовому товариществу присвоен временный статус, допускающий последующее включение в черту города, возможность постройки жилого объекта может быть ограничена. Территории, относящиеся к землям населённых пунктов (ЗНП) или сельскохозяйственного назначения (ЗСХ), подлежат зонированию. Чтобы определить, какие виды строительства разрешены, необходимо изучить соответствующий раздел классификатора ВРИ – видов разрешённого использования. Именно в нём содержится информация о том, как узнать статус земельного участка, включая возможные ограничения, связанные с территориальной принадлежностью. Например, определённый участок может быть отнесён к зоне, предназначенной только для животноводства, где возведение жилья будет запрещено. Разрешённые виды застройки на ЗНП:

1. Малоэтажное строительство: участки для ИЖС и садовых домов с возможностью создания пристроек. Допустимы жилые здания до 3 этажей и 20 метров в высоту, без возможности деления на отдельные квартиры;
2. Участки для размещения палаток и автодомов: кемпинги и временные стоянки;
3. Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ): разрешено возводить жилые дома, а также постройки для содержания животных;
4. Застройка под таунхаусы: дома, соединённые боковыми стенами и расположенные рядами;
5. Наделы для средне- и многоэтажной застройки: здесь разрешены здания выше трёх этажей;
6. Территории, предназначенные для объектов инфраструктуры: школы, магазины, кафе и другие социально значимые объекты. Следует помнить, что подача уведомления о начале строительства обязательна только при возведении ИЖС и садовых домов. Для строительства бань, гаражей, сараев и прочих хозяйственных построек этого не требуется. Варианты использования участков на ЗСХ:

• при наличии ВРИ, предусматривающего капитальное строительство – жильё можно возводить на землях, отведённых под ЛПХ и садоводство;
• если строительство запрещено – на участках, предназначенных для огородничества или сельскохозяйственных угодий, разрешены только временные некапитальные постройки, а в ряде случаев запрещено любое строительство. Иногда один участок может сочетать сразу несколько видов разрешённого использования. Например, быть одновременно предназначенным для ведения ЛПХ и строительства дома по ИЖС.

С 4 августа 2018 года в российском законодательстве произошли значимые изменения, затронувшие порядок возведения индивидуальных жилых домов. Принятый Федеральный закон № 340-ФЗ заменил прежнюю разрешительную систему на упрощённую – уведомительный (декларативный) порядок. Теперь, если планируется строительство объекта на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, необходимо не классическое разрешение, а документ нового типа – уведомление о соответствии и допустимости строительства. Процедура стала значительно проще: согласование всё ещё требуется, но теперь оно больше похоже на одобрение, которое оформляется через подачу уведомлений. Для ИЖС новые правила действуют с 4 августа 2018 года, а для земель ЛПХ в границах населённых пунктов и участков садоводческих товариществ (СНТ) – с 1 марта 2019 года. Согласно закону, уведомления подаются дважды. Первый раз – перед началом работ, чтобы застройщик получил согласие местной администрации. Второй – после завершения строительства, когда объект готов к вводу в эксплуатацию и регистрации права собственности. Уведомительный порядок распространяется на дома площадью до 500 м². Если проект превышает этот размер, потребуется разработка проектной документации и её обязательная экспертиза, то есть уже применяется стандартная система согласований. Действует и «дачная амнистия», продлённая Федеральным законом № 267-ФЗ от 2 августа 2019 года до 1 марта 2021 года. Она позволяет оформить в собственность жилой или садовый дом, построенный без разрешения, всего на основании технического плана и документов, подтверждающих право на землю. При этом уведомление о начале строительства в таких случаях не требуется. Однако, если возведение объекта на участке для ИЖС началось без согласования до 4 августа 2018 года, законодательство даёт возможность легализовать его, подав уведомление о начале работ до 1 марта 2021 года. Знание этих нюансов особенно важно тем, кто хочет правильно оформить разрешение на строительство в ИЖС и избежать проблем при регистрации дома.

Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ, с 2018 года для возведения индивидуальных жилых домов введён уведомительный порядок согласования. Теперь перед началом и по завершении строительства застройщик обязан направить уведомление в орган местного самоуправления или исполнительной власти. Подать документы можно несколькими способами:

• лично, обратившись в администрацию;
• через многофункциональный центр (МФЦ) или портал «Госуслуги»;
• отправив заказным письмом. После получения уведомления администрация рассматривает его в течение семи рабочих дней и выносит решение о согласовании либо об отказе. Первое уведомление направляется после разработки проектной документации и до начала строительных работ. Приступать к возведению дома можно только после получения положительного ответа от администрации. Второе уведомление подаётся уже после окончания работ для оформления ввода объекта в эксплуатацию и последующей регистрации права собственности. Уведомления обязательны в следующих случаях:

1. При строительстве или реконструкции здания;
2. Для подтверждения соответствия объекта установленным параметрам и возможности его возведения;
3. При изменении характеристик уже согласованного проекта;
4. Для проверки соблюдения градостроительных норм при завершённом строительстве или реконструкции. В уведомлении необходимо указать:

• сведения о застройщике – фамилию, имя, отчество, адрес проживания, данные паспорта и контактную информацию, а для юридического лица – полные реквизиты;
• кадастровый номер и адрес участка либо его описание в соответствии с кадастровой выпиской;
• данные о праве собственности на земельный участок и его разрешённом использовании;
• основные параметры будущего дома: высоту, количество этажей, общую площадь, габариты, отступы от границ участка;
• подтверждение, что постройка не предназначена для образования отдельных объектов недвижимости;
• предпочтительный способ получения ответа. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 19 сентября 2018 года № 591/пр. (приложение № 5). Процедура бесплатная. Госпошлина не взимается. Правильная подача уведомления – обязательный этап для тех, кто планирует получить разрешение на строительство домов в ИЖС и оформить его в соответствии с требованиями законодательства.