Получение уведомления о соответствии или несоответствии параметров строительства жилого дома

Законодательство о недвижимости регулярно обновляется. В августе 2018 года Федеральный закон № 340 внёс правки в градостроительное законодательство. Этот документ: • уточнил, что именно считается объектом индивидуального жилищного строительства; • закрепил требования к ИЖС; • ввёл уведомительный порядок для начала и окончания строительства садовых домов и объектов ИЖС; • добавил нормы, которые регулируют снос построек, не соответствующих строительным нормативам. Согласно градостроительным нормам, к объектам ИЖС относят отдельно стоящие дома с тремя надземными этажами и высотой не более 20 метров. В прежней редакции чёткого определения не было. Разрешительный порядок сменился на уведомительный. При этом для всех остальных объектов капитального строительства сохранился прежний порядок. Изменения коснулись только садовых и жилых домов индивидуального типа — в этом случае необходимо получить уведомление о соответствии строительства. Застройщик, который планирует строить или реконструировать объект ИЖС, направляет в муниципалитет уведомление по утверждённой форме. К уведомлению прикладывают пакет документов, подтверждающих юридические факты. Документ оформляют строго по содержанию, предусмотренному градостроительным законодательством. Цель этих нововведений — добиться, чтобы строительство на земельных участках велось только с соблюдением правил и законов. Само по себе отправленное уведомление ещё не даёт права возводить постройку: сначала специалисты муниципалитета проводят проверку. В ходе проверки они определяют, насколько данные из уведомления соответствуют: • правилам землепользования и застройки; • разрешённым параметрам строительства; • требованиям закона к объекту ИЖС с точки зрения размещения на конкретном участке. После комплексной проверки администрация выносит решение. На поданную заявку оформляют экспертное заключение о планируемом строительстве. Этот документ и является уведомлением — либо о соответствии здания требованиям для возведения на данном наделе, либо о несоответствии с указанием причин. Весь процесс со стороны уполномоченного органа выглядит так: через 7 дней после того, как надзорное ведомство получило уведомление, застройщику направляют ответное уведомление. В нём чётко указано — можно строить или нельзя. Без положительного ответа начинать работы незаконно.

Градостроительные нормы упростили процесс возведения домов ИЖС. Вместо получения разрешения застройщики теперь направляют уведомление, на основе которого им приходит ответ — либо о соответствии постройки строительным нормативам, либо о несоответствии с перечнем нарушений. Единые требования к объектам строительства сделали регистрацию зданий менее бюрократической. Положения законодательных актов привели ИЖС в соответствие с правилами землепользования. Появились чёткие ограничивающие параметры для зданий, чтобы получить уведомление о соответствии: • этажность; • высота; • отступы. Это помогает избежать нарушений при возведении домов и соблюдать целевое назначение участков. Кроме того, для контроля заработал механизм государственного строительного надзора: чиновники следят за тем, как строят объекты ИЖС, и могут проверять их на любом этапе. По итогам проверки выдают уведомление о соответствии строительства. Уведомительный порядок устроен так: застройщик начинает строительство только после того, как местная администрация проверит соответствие параметров, указанных в уведомлении, фактическим характеристикам дома. Сверяют также размещение объекта в установленных границах — есть ли отступы от забора или от линии, где заканчивается участок. Результат проверки оформляют в виде ответного уведомления. Без него стройку считать законной нельзя.

Разрешительный порядок на законодательном уровне заменили на уведомительный. Но инстанции, которые раньше выдавали разрешение на строительство, остались теми же. Сейчас эти органы выдают уведомление о соответствии строительства или несоответствии планируемой либо завершённой постройки строительным и законодательным нормам. Поменялась только терминология, суть осталась прежней. Пока не получено согласование с региональной администрацией или муниципалитетом, строить запрещено. Способ получить ответное уведомление о соответствии такой же, как и при подаче документов: • личный визит в офис администрации; • заказное письмо по почте; • через МФЦ или портал Госуслуг. При подаче уведомления о начале строительства заявитель указывает в сопроводительном письме электронную почту и адрес места жительства. Если процедуру согласования проводили через МФЦ, сотрудники центра пришлют СМС на мобильный телефон — оповестят о готовности результата проверок. На сайте Госуслуг в личном кабинете фиксируется статус каждого документа — уведомление о соответствии строительства дома: отправлено, принято, на проверке, готов ответ. Отслеживать движение документов можно в режиме онлайн.

При подаче уведомления о начале строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик прикладывает пакет документов. Уполномоченный надзорный орган рассматривает и проверяет следующие позиции для выдачи уведомления о соответствии строительства: • категорию земельного участка, где планируется стройка; • параметры здания на соответствие строительным нормативам; • личные данные того, кто подаёт уведомление; • право собственности на участок (по выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам). По итогам рассмотрения документов, приложенных к уведомлению, выносят решение. Вы получите либо уведомление о соответствии строительства дома и участка строительным нормативам, либо уведомление о несоответствии с указанием причин. Если застройщик подал заявку с отсутствующими данными или неполным комплектом документов, её возвращают. Заявитель получает отказ в строительстве с развёрнутым объяснением, чего именно не хватает. Когда документ подан по всем правилам и соответствует требованиям, проводят проверку всех технических характеристик. Для получения результата через МФЦ или при личном визите в администрацию заявитель (или застройщик) обязан предъявить гражданский паспорт. Если ответное уведомление о соответствии получают онлайн через Госуслуги, оно поступает в личный кабинет на портале. Никуда дополнительно ходить не нужно.

Уполномоченный орган, который занимается выдачей разрешений на строительство, заполняет бланк уведомления о соответствии строительства, если данные, указанные застройщиком в заявке, соответствуют фактическим параметрам и законодательным нормам. Документ уведомления о соответствии строительства дома в оригинале выглядит следующим образом: Свидетельство о несоответствии получают застройщики, чьи объекты не соответствуют заявленным строительным параметрам либо когда возвести дом на данном земельном участке вообще не допускается. Для такого случая заполняют другой бланк. Уполномоченный орган выдаёт оригинальный документ на бумажном носителе. В нём указывают причины отказа или перечень нарушений, если речь идёт о несоответствии. Оба бланка имеют единую форму для всех регионов. Отличия только в отметках — «соответствует» или «не соответствует».

Выдача заключения и документа — уведомления о соответствии строительства или несоответствии планируемого, построенного либо реконструированного здания (или садового дома) — производится в течение 7 рабочих дней после получения полного пакета документов. За этот период чиновники проверяют указанные сведения на достоверность и определяют правильность заявленных параметров. В зависимости от сложности объекта регламент позволяет продлить процедуру. Обследование, расчёт параметров и детальное рассмотрение документов может занять до 20 дней для получения на руки уведомления о соответствии строительства дома. Это касается нестандартных строений, объектов с необычными техническими характеристиками или участков со сложной формой границ. По истечении этого срока застройщик в любом случае должен получить ответ в виде документа — уведомления о соответствии либо о несоответствии с чётким обоснованием причин.

Сотрудники регионального муниципалитета, получив от застройщика заявку о начале или завершении строительства на конкретном участке, проводят документальную проверку по трём основным параметрам: • площади объекта; • высоты и количества этажей; • отступов от границ. Если хотя бы один из этих параметров не соответствует норме, застройщик получает решение о несоответствии. Конкретные причины для отказа и невыдачи уведомления о соответствии строительства дома выглядят так: • отсутствует обязательный трёхметровый отступ от границ соседних участков; • дом имеет технические характеристики, которые не соответствуют строительным требованиям (превышена этажность, высота более 20 метров, площадь не соответствует виду разрешённого использования); • земельный надел находится в лесной или природоохранной зоне, где строительство запрещено законом; • застройщик планирует возвести дом на земле, которая ему не принадлежит (нет права собственности, аренды или постоянного бессрочного пользования). Начинать стройку или реконструкцию разрешается только после того, как пройден полный комплекс проверок. Застройщик получит на руки ответное уведомление о соответствии с положительным решением. Работы, начатые до этого момента, рискуют быть признанными самовольными со всеми вытекающими последствиями — вплоть до сноса за свой счёт.

За подачу уведомления о соответствии строительства дома и за результат проверок государство денег не берёт — эти услуги предоставляются бесплатно. Никаких госпошлин за рассмотрение заявки или выдачу ответного уведомления закон не предусматривает. Расходы могут возникнуть в другом месте. Когда нужно согласовать строительство с администрацией, затраты появляются только в том случае, если застройщик обращается в сторонние организации за сбором документов, которые служат приложением к уведомлению. Межевание и услуги кадастрового инженера — платные. Цена зависит от региона и расценок местного БТИ. В среднем подготовка технического плана и выезд специалиста на участок обходятся в 50–150 €. Плюс может потребоваться консультация юриста по земельным вопросам — ещё около 50 € за консультацию. В итоге общий объём работ может составить 250–350 €. В него входят: сбор справок, межевание (если участок не отмежеван), технический план, нотариальное заверение доверенности или согласия супруга, юридическое сопровождение. Само уведомление и его рассмотрение остаются бесплатными.

• Уведомление о соответствии строительства — официальный ответ муниципалитета на заявку застройщика, подтверждающий, что параметры дома соответствуют нормам для данного земельного участка.
• Уведомительный порядок — процедура, при которой для объектов ИЖС и садовых домов достаточно направить уведомление вместо получения разрешения на строительство.
• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство; отдельно стоящий жилой дом не выше 3 этажей и 20 метров.
• Правила землепользования и застройки — документ, определяющий допустимые параметры застройки на территории муниципалитета.
• ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости; выписка из реестра подтверждает право собственности на участок.
• Межевание — определение и закрепление границ земельного участка на местности.
• Технический план — документ, подготовленный кадастровым инженером, с характеристиками объекта для постановки на учёт.

При планировании облицовки важно учитывать не только материалы, но и особенности основания, на которое впоследствии будет уложена вся конструкция. Перед тем как начнется облицовка плиткой крыльца на улице, нужно нанести слой гидроизоляционного состава. На улице плитка испытывает экстремальные температурные колебания, значительно превышающие, например, параметры «теплого пола». Оптимально – выбирать плитку среднего размера с межплиточными швами 4–5 мм. В любом случае, уклоны обязательны – особенно на горизонтальных участках.