п. 1. Истоки возможных проблем
Процедура межевания, призванная уточнить границы земельного участка, может привести к тому, что ранее установленные пределы надела изменятся. Результатом может стать как увеличение, так и уменьшение фактической площади земли в документах. Документ с результатами межевания должен быть предоставлен с новыми данными в соответствующий орган кадастрового учета.
Этот технический процесс способен породить для собственника ряд серьезных проблем. Требуется официальный акт межевания земельного участка. К наиболее частым из них относятся:
- земельные споры с владельцами соседних участков о прохождении новой границы, особенно если она затрагивает их интересы;
- невозможность поставить землю на кадастровый учет или внести изменения в единый государственный реестр недвижимости из-за выявленных противоречий или наложений границ;
- ситуация, когда существующие объекты (часть забора, строения, инженерные коммуникации) оказываются расположенными частично или полностью за пределами вновь установленных границ собственного участка, что создает юридические и эксплуатационные сложности.
Поможет проведение повторного межевания границ земельного участка.
п. 2. Правовые основания для изменения площади
Существует ряд законных оснований, при наличии которых фактическая площадь земельного участка может быть увеличена по сравнению с той, что ранее была указана в кадастровых документах. В этом случае составляют новый акт межевания земельного участка. Их также можно найти в архивах органов кадастрового учета.
К таким правовым основаниям относятся:
1. Увеличение надела за счет земли государственной или муниципальной собственности – этот порядок регламентирован земельным законодательством. Ключевое условие: прирезка возможна только за счет смежного, граничащего с вашим участком муниципального или государственного земельного фонда, не допускается образование «чересполосицы»;
2. Исправление кадастровой ошибки – если при первоначальном межевании кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к необоснованному уменьшению площади участка в документах. Ее исправление в установленном порядке приведет к восстановлению и увеличению площади до правильных значений с помощью процедуры повторного межевания;
3. Приобретение земли у частного собственника на основании договора купли-продажи или иной законной сделки. Как и в случае с государственной землей, приобретаемый участок должен иметь общую границу (быть смежным) с вашим наделом для их последующего объединения. Требуется предоставить документ о межевании границ земельного участка.
Допустимое (уточняемое) превышение площади. Важным правилом является положение законодательства о государственной регистрации недвижимости. Оно определяет, что при уточнении границ площадь участка может измениться в пределах определенной величины (устанавливаемой для каждой категории земель). Только в случаях, если это не приводит к наложению границ на смежные участки, земли общего пользования, лесной фонд и иные территории с особым статусом, на каждый из них должен быть тоже составлен акт межевания земельного участка.
п. 3. Что делать при увеличении размера надела?
Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:
- не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое (установленное законом) превышение площади надела;
- требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности или в собственности другого частного лица. Тут также не обойтись без процедуры повторного межевания.
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если оно происходит за счет:
- земель общего пользования (например, дорог, проездов, скверов);
- участков, относящихся к другим категориям (например, основной участок расположен на землях населенных пунктов, а прирезаемая часть – на землях сельскохозяйственного назначения).
Также не допускается увеличение земельного участка, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный законодательством в конкретном регионе. Это запрещено при проведении повторного межевания границ земельного участка.
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает проведение процедуры межевания границ земельного участка. Если будет выявлено, что такая ошибка действительно имела место, участок будет зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости в соответствии со вновь установленными границами, независимо от того, насколько увеличилась его площадь. В органе кадастрового учета появится новый документ.
Ситуация с допустимым превышением площади сложнее. Законодательство о государственной регистрации недвижимости устанавливает, что при уточнении границ площадь участка может быть увеличена по сравнению с указанной в первоначальных документах, но не более чем на определенную величину.
Этой предельной величиной является минимальный размер участка для данного вида разрешенного использования, закрепленный местными нормативными актами. Это строгое требование, которое всегда учитывается при повторном межевании.
Например: если местными правилами установлен минимальный размер участка под ИЖС в 4 сотки, то участок, изначально учтенный как 10 соток, после межевания не может превысить 14 соток.
Если минимальный размер для данного вида использования не определен, то пределом увеличения является 10% от исходной площади.
Например: участок в 10 соток после уточнения границ не может превысить 11 соток. Документ в орган кадастрового учета может подаваться только при соответствии этому требованию.
С оформлением земли в собственность
Если владелец надела приобрел у соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся участок не превысит максимальный размер, установленный в регионе. Ключевое условие – землю у соседа сначала необходимо приобрести на законных основаниях.
Земельное законодательство определяет, что для увеличения участка за счет государственной или муниципальной земли необходимо заключить соответствующее соглашение о перераспределении с представителями местной администрации, уплатив за это установленную плату.
По сути, чтобы узаконить увеличение площади надела (кроме случаев исправления ошибки), собственник должен приобрести дополнительную землю либо у частного лица, либо у государства. После чего произвести новую процедуру межевания.
п. 4. Что делать при уменьшении площади?
Уменьшение площади земельного участка возможно в двух основных ситуациях:
1. При исправлении кадастровой ошибки. Заново проводят межевание границ земельного участка. Согласно нормативным актам органов кадастрового учета, инициатива об исправлении такой ошибки может исходить как от собственника надела, так и от самого органа кадастрового учета. Обязательно по результатам составляют новый акт межевания земельного участка;
2. При появлении претензий от соседей, которые провели межевание и установили, что граница их участка, по данным новых измерений, проходит по части вашей земли.
В любом из этих случаев у владельца участка есть два пути:
1. Согласиться с уменьшением площади и подписать акт согласования границ с соседями или соответствующим органом после процедуры межевания границ земельного участка;
2. Не соглашаться с уменьшением и заказать самостоятельное уточнение границ своего земельного надела силами аккредитованного кадастрового инженера.
Если процедура повторного межевания границ земельного участка не разрешила спор и не дала желаемого результата, остается право обратиться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции. Суд, как правило, назначает проведение судебной землеустроительной экспертизы для установления истинных границ спорных участков. После чего составляют повторный акт межевания земельного участка.
