п. 1. Правовое регулирование сделок с дачными участками
Порядок приобретения дачного участка с постройками регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, статья 223 определяет момент, когда имущество, включая недвижимость, переходит в собственность покупателя. Статья 454 содержит базовые принципы и структуру договора купли-продажи.
В соответствии с законодательством, сделка должна быть оформлена письменно. Обязательным этапом после подписания договора является государственная регистрация перехода права собственности, осуществляемая через Росреестр.
При подготовке сделки также важно учитывать виды разрешенного использования земельного участка. Для этого стоит ознакомиться с приказом Росреестра «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земель». В нем определены категории земель и допустимые виды деятельности на них. Этот документ помогает определить перечень необходимых бумаг для законного оформления сделки.
Если земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства исключительно в полевых условиях, строительство капитального жилья на ней запрещено. В подобной ситуации дом на участке будет считаться самовольной постройкой. У него не будет правоустанавливающих документов. Сделка формата дача участки покупка в таком случае связана с высокими юридическими рисками. Приобретение подобных объектов настоятельно не рекомендуется.
п. 2. Необходимые документы от покупателя
Для приобретения дачного участка с постройками от покупателя требуется минимум документов. В большинстве случаев достаточно лишь паспорта гражданина РФ, чтобы инициировать сделку.
Однако в зависимости от конкретной ситуации может потребоваться дополнительный комплект бумаг. Чтобы понимать, какие документы при покупке дачи могут понадобиться, важно учитывать следующие возможные сценарии:
- Заявление на имя председателя СНТ подается, если дачный участок расположен на территории садового некоммерческого товарищества. Оно оформляется уже после завершения сделки и регистрации прав, с целью переоформления членства в товариществе на нового собственника;
- Подтверждение платежеспособности необходимо, если объект приобретается в кредит или по ипотечной программе. В этом случае потребуется банковская выписка или копия кредитного договора;
- Договор аренды важен, когда на участок претендуют сразу несколько потенциальных покупателей. При равных условиях преимущество чаще всего отдается тому, кто ранее пользовался объектом по договору аренды;
- Согласие супруга должно быть заверено нотариально. Документ необходим, если покупатель находится в зарегистрированном браке. Особенно это актуально при приобретении недвижимости, которая будет совместно нажитой. Несмотря на то, что с 2013 года обязательное требование по представлению такого согласия отменено, многие регистрирующие органы до сих пор его запрашивают;
- Судебная практика и Росреестр: в 2020 году был опубликован приказ, предписывающий включение согласия второго супруга в перечень обязательных документов для сделок с землей. Однако впоследствии он был признан судом недействительным. Тем не менее, в некоторых регионах это требование продолжает применяться на практике.
Даже если сделка пройдет регистрацию без участия второго супруга, он сохраняет право на половину имущества, если оно считается совместно нажитым. Исключения возможны только при наличии брачного договора или соглашения о разделе имущества.
п. 3. Документы, необходимые от продавца
Поскольку продать можно только то имущество, которое официально находится в собственности, продавец обязан подтвердить свои права соответствующим комплектом документов. Это обязательное условие для законной передачи имущества и регистрации перехода права собственности на нового владельца.
Иногда бывает, что человек продает только дом, расположенный на участке, которым он не владеет. В этом случае у покупателя также возникает право пользования землей, но исключительно на тех же условиях, что были закреплены за предыдущим владельцем строения.
Чтобы избежать правовых рисков, важно заранее уточнить, какие документы при покупке дачи должен предоставить именно продавец:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и объект капитального строительства (дом) подтверждает актуальные сведения о праве собственности;
- Кадастровый паспорт и план на участок содержат информацию о границах, площади и расположении;
- Документы о проведенном межевании фиксируют точные координаты и площадь земли;
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и прочее;
- Справка об отсутствии долгов необходима для подтверждения отсутствия задолженностей по коммунальным услугам и взносам в СНТ;
- Согласие супруга на продажу, строго заверенное у нотариуса. Важно: если дача была приобретена в браке, а затем супруги развелись, согласие бывшего супруга также требуется, если нет иных подтверждающих документов.
Дополнительно: продавец может приложить свидетельство о собственности, выданное до 2017 года, но оно не является обязательным, поскольку его полностью заменила выписка из ЕГРН. То же самое касается кадастрового паспорта – он считается устаревшим, а все необходимые сведения содержатся в той же выписке.
Нотариально заверенное согласие супруга – не просто формальность. Оно обязательно для продавца в большинстве случаев. Исключения составляют ситуации, когда:
Имеется брачный договор, определяющий личный характер имущества;
- Было судебное решение о разделе имущества;
- Дача с участком были получены безвозмездно (по наследству или дарению).
Также на продавце лежит обязанность урегулировать все долги, в том числе по членским взносам в СНТ и коммунальным платежам, до оформления сделки. Все затраты, связанные с подготовкой пакета документов, традиционно ложатся на его плечи.
п. 4. Договор купли-продажи дачного дома и земельного участка
Оформление сделки требует юридической точности, поэтому на этапе составления договора лучше обратиться к специалисту. Опытный юрист поможет учесть все нюансы и обезопасить обе стороны: как покупателя, так и продавца.
Структура типового договора включает стандартные разделы, отражающие суть сделки и условия ее исполнения. При этом порядок и наименование пунктов может незначительно варьироваться, но общая логика документа сохраняется.
- Введение (представление сторон)
В самом начале договора стороны указывают свои персональные данные и обозначают свою роль в сделке. Например:
Иванов Петр Алексеевич, 12.12.1990 года рождения, паспорт серия 1111 №222222, в дальнейшем именуемый «Продавец», и Петрова Мария Васильевна, 30.04.1984 года рождения, паспорт серия 2222 №333333, в дальнейшем именуемая «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Описание объекта
Далее следует подробная информация о передаваемом имуществе. Указывается адрес, кадастровый номер участка, площадь, наличие построек, границы. В этот пункт рекомендуется включить все, что имеет отношение к участку: от сараев до садовых насаждений.
Права и обязанности сторон
Важно закрепить, что продавец обязуется передать имущество с соблюдением установленных сроков и без обременений, а покупатель – оплатить его в оговоренной сумме и порядке. Хотя такие условия прописаны в Гражданском кодексе, их необходимо продублировать в договоре.
Стоимость имущества
Закон допускает, чтобы стороны самостоятельно определяли стоимость, но в случае возможных судебных споров рекомендуется избегать указания заниженной цены. Разумно разделить стоимость на две части – отдельно за дом и отдельно за участок.
Условия оплаты
Следует четко указать способ расчета: наличными, банковским переводом, в рассрочку или с использованием ипотечных средств. Пример формулировки:
«Покупатель обязуется перечислить 500 000 рублей на банковский счет Продавца №... в течение трех рабочих дней после подписания настоящего договора».
- Завершающая часть
Здесь проставляются дата заключения сделки, подписи сторон, а также указывается их контактная информация. Дополнительно составляется раздел «Приложения», в котором перечисляются все предоставленные продавцом документы.
Сам договор оформляется в трех экземплярах: один – покупателю, второй – продавцу, третий – передается в Росреестр для регистрации.
Также желательно составить акт приема-передачи. Этот документ подтверждает фактическую передачу имущества и отсутствие претензий.
Для сделок, связанных с недвижимостью, особенно когда речь идет о таких операциях, как покупка дач продажа дач, важно оформлять каждый шаг грамотно. Ошибки в договоре могут повлечь за собой серьезные юридические последствия.
п. 5. Что покупатель не вправе требовать от продавца
При оформлении сделки купли-продажи дачного участка важно понимать, какие именно сведения и бумаги могут быть запрошены законно, а какие выходят за рамки прав покупателя. Полный перечень необходимых бумаг уже определен законодательством, и все, что выходит за его пределы, может считаться необоснованным требованием.
Дополнительно, в рамках проверки чистоты сделки, покупатель вправе запросить справку о зарегистрированных в доме лицах. Так называемую выписку из домовой книги. Этот документ подтверждает, что в строении никто не прописан, и исключает риски, связанные с выселением или нарушением прав третьих лиц. В случае, если участок расположен в СНТ и не прошел процедуру приватизации, аналогичную справку можно получить в правлении товарищества. Там же возможно уточнение информации о наличии задолженностей текущего владельца по членским взносам или коммунальным услугам.
Однако существуют границы допустимого. Например, будущий собственник не имеет юридического права требовать протоколы общих собраний членов СНТ. Эти документы предназначены исключительно для текущих владельцев земельных участков и не подлежат разглашению третьим лицам. Также не допускается требование о получении письменного согласия от других членов товарищества на проведение сделки. Особенно если речь идет о приватизированной земле. Право распоряжения таким имуществом принадлежит исключительно собственнику, и участие соседей или других членов СНТ в процессе не требуется.
Таким образом, при проверке документы для покупки дачи покупателю стоит придерживаться установленных рамок и ориентироваться на закон, а не на устоявшиеся мифы или советы непроверенных источников. Это поможет избежать ненужных конфликтов и ускорит процесс заключения сделки.
