п. 1. Требования к арендатору и условия использования участка в случае его нахождения в государственной собственности
Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст. 22 Земельного кодекса РФ. Арендаторами в процессе аренды земли у государства могут выступать:
физические и юридические резиденты РФ;
граждане других государств;
организации с иностранным капиталом.
Сначала определяется целевое использование земли (основание – ст. 7 ЗК РФ). Это влияет на сроки контракта аренды земли у государства и ограничения на проведение работ, рекультивацию.
Условия передачи и использования участков прописаны в ст. 39.8 ЗК РФ:
1. Использование недр – обязательное проведение рекультивации;
2. Расположение на границе береговой полосы – обеспечение свободного прохода к водоему;
3. Освоение территории – снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
Если участок, на который предполагается аренда земли у государства, частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.
Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования и назначения участка.
Сроки процедуры аренды земли у государства участка для бизнеса определены в п. 8 ст. 39.8:
1. Строительство и реконструкция зданий – 3–10 лет;
2. Размещение линейных объектов – до 49 лет;
3. Комплексное освоение территории юридическим лицом – на срок действия договора;
4. Завершение строительства – до 3 лет (при условии, что юридическое лицо приобрело права на этот объект);
5. Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 лет с момента окончания действия лицензии.
Возможно заключение соглашения аренды земли у государства с дальнейшим выкупом участка – это зависит от статуса участка и его целевого использования.
Любое нарушение договора аренды земли у государства станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.
п. 2. Как найти и выбрать земельный участок?
Если вы планируете взять землю в аренду у государства, узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте, размещённой на сайте Федеральной кадастровой палаты (структура Росреестра). Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешённого использования земельных наделов (нормативный акт о классификации утверждается уполномоченным органом).
Главы Земельного кодекса с описанием земельных участков по назначению:
- 14 – сельскохозяйственные;
- 15 – населённых пунктов;
- 16 – промышленности, энергетики, связи;
- 18 – лесного и водного фонда.
Помимо кадастровой карты, узнать о свободных наделах, если хотите взять землю в аренду у государства, можно в городских и посёлковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах, но они не должны противоречить общегосударственным.
Узнать о возможности взять землю в аренду у государства можно по кадастровой карте: в графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.
п. 3. Как взять земельный участок в аренду: порядок оформления
Пошаговая инструкция по оформлению аренды земельного участка для бизнеса, если вы решите взять землю в аренду у государства, выглядит следующим образом:
1. Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту;
2. Определить тип участка, его целевое использование и ограничения;
3. Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки;
4. Проверить базовую арендную плату;
5. Принять участие в аукционе, предварительно оценив будущую финансовую нагрузку;
6. Подписать договор с государственными представителями;
7. Подать заявление.
Подача заявления
Первый важный этап процедуры взять землю в аренду у государства – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации (городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение).
В заявлении, если вы планируете взять землю в аренду у государства, указывают следующую информацию:
1. Кому – местной администрации, прописать ФИО руководителя;
2. От кого – для юридического лица: полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес;
3. В основной части указать тип аренды, желаемый срок, прописать статьи Земельного кодекса РФ;
4. Категория земель и цели использования;
5. Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер;
6. Наличие обременений надела;
7. Прописать желание дальнейшего выкупа;
8. Возможные льготы.
Заявление на процедуру аренды участка земли у государства можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаётся копия с мокрой печатью и датой принятия.
Дополнительные документы
Дополнительно для оформления правоотношений формата аренды участка земли у государства потребуются:
1. Копии уставных документов, заверенные нотариально;
2. Кадастровый паспорт;
3. Технический план строений, если они имеются на участке;
4. Акт об оценочной стоимости.
Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов местного самоуправления.
п. 4. Аукцион на право аренды земельного участка
Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или по заявлению заинтересованного лица. Независимо от того, кто выступил инициатором, после начала процедуры аукциона в средствах массовой информации публикуется объявление о проведении торгов. Участвовать в них могут все желающие после подачи необходимого пакета документов.
Порядок проведения торгов в рамках процедуры аренды участка земли у государства:
1. Назначаются время и место проведения аукциона – эти сведения публикуются в СМИ не позднее установленного законом срока;
2. В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица, допущенные к процедуре по итогам рассмотрения заявок;
3. Каждому участнику выдаётся табличка с индивидуальным номером для обозначения ставок;
4. Обычно шаг аукциона (величина повышения начальной цены) составляет 3% от начальной стоимости;
5. Во время процедуры ведётся протокол, который после объявления победителя печатается в двух экземплярах.
Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения. Протокол подписывается организатором и победителем аукциона и является основанием для заключения договора аренды участка земли у государства.
п. 5. Аренда земельного участка без проведения торгов
В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ прописаны условия предоставления земельных наделов официально в рамках правоотношений аренды участка земли у государства без проведения торгов. Документы для регистрации сделки остаются стандартными, но могут дополняться копиями приказов, распоряжений, указов правительственных органов или органов местного самоуправления, подтверждающих право на льготное получение участка.
Примеры оснований для заключения договора без торгов:
1. Указы Правительства или Президента РФ, предусматривающие предоставление земли отдельным категориям граждан или организаций;
2. Реализация инвестиционных проектов, имеющих приоритетное значение для региона;
3. Обязательства по завершению строительства объектов, если строительство уже начато;
4. Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей и иных объектов инфраструктуры;
5. Комплексное освоение территории для масштабного жилищного или коммунального строительства;
6. Заседание специальной комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела конкретному заявителю.
Отдельные категории граждан также имеют право на получение земли без торгов: многодетные семьи, семьи с детьми-инвалидами, ветераны боевых действий, инвалиды Великой Отечественной войны, молодые специалисты в сельской местности, граждане, пострадавшие от радиационных катастроф. Перечень может расширяться региональными законами.
Для оформления участка без аукциона необходимо подать заявление в уполномоченный орган местного самоуправления, приложив документы, подтверждающие право на льготу. Срок рассмотрения составляет от 30 до 60 дней. При положительном решении администрация направляет проект договора для подписания.
Если заявитель считает, что имеет право на получение участка без торгов, но администрация настаивает на аукционе или отказывает без обоснованных причин, решение можно обжаловать в досудебном порядке или в суде. Невозможность участия в торгах оспаривается путём доказательства нарушения регламента или неправомерного применения процедуры со стороны органов местного управления.
