Важные нюансы оформления земли в собственность, если на руках не все документы

Если вас интересует, как оформить землю в собственность по упрощённой схеме, объясняем простыми словами. Это можно сделать лишь в том случае, если земля относится к одной из следующих категорий: • земли, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения – в данной ситуации осуществляется переход права к собственности без необходимости проведения дополнительных согласований и сбора избыточных документов; • наделы, предоставленные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для строительства частного жилого дома – при этом не требуется получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при условии, что дом соответствует установленным параметрам (не более трёх этажей, предназначен для проживания одной семьи); • участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), расположенные в границах населённых пунктов – такие наделы также подпадают под действие упрощённого порядка регистрации, если они используются для производства сельскохозяйственной продукции и не нарушают целевого назначения земель; • земельные участки, выделенные для строительства гаража – как индивидуального (отдельно стоящего), так и в составе гаражно-строительных кооперативов, при условии, что земля была предоставлена до 25 октября 2001 года либо в порядке, установленном для «дачной амнистии»; • землевладения, предназначенные для садоводства, огородничества и дачного хозяйства – включая участки, расположенные в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), огороднических некоммерческих товариществах (ОНТ) и дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП). Если они находятся в границах охранных зон или имеют ограничения, препятствующие приватизации, оформление земли в собственность будет невозможно.

Наделы, подпадающие под действие «дачной амнистии», можно оформить в собственность при наличии кадастрового паспорта (или выписки из ЕГРН) и документа, подтверждающего право на землю. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: • государственный акт на право собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования землёй, выданный уполномоченным органом; • решение исполнительного комитета (местной администрации, сельского совета) о предоставлении земельного участка; • выписка из похозяйственной книги, подтверждающая ведение личного подсобного хозяйства; • договор аренды с правом выкупа (если такой договор был заключён до вступления в силу Земельного кодекса); • свидетельство о праве на наследство на земельный участок; • иные документы, выданные до 25 октября 2001 года и подтверждающие факт предоставления земли. При отсутствии кадастрового учёта участка для оформления земли в собственность потребуется предварительно провести межевание. Необходимо определить границы земельного надела с помощью кадастрового инженера, составить межевой план и поставить объект на кадастровый учёт. После внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявитель может обратиться за регистрацией права собственности в упрощённом порядке регистрации. Важно отметить, что «дачная амнистия» не освобождает от необходимости соблюдения градостроительных и противопожарных норм. Если объект недвижимости (жилой дом, садовый дом, баня, гараж) был построен с нарушением отступов от границ участка или красных линий, в регистрации права собственности может быть отказано. В таких случаях требуется либо узаконивать постройку в судебном порядке, либо приводить параметры объекта в соответствие с установленными требованиями. Для объектов капитального строительства, возведённых на земельных участках, подпадающих под «дачную амнистию», также требуется технический план, подготовленный кадастровым инженером. Без технического плана зарегистрировать право на жилой или садовый дом невозможно. Для гаражей и хозпостроек в некоторых случаях допускается предоставление декларации об объекте недвижимости.

Для жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), упрощённый порядок регистрации позволяет зарегистрировать право собственности на объект без получения уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям. Это означает, что заявителю не требуется направлять в администрацию уведомление о начале строительства и уведомление о завершении строительства, а также получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом необходимо соблюдение следующих условий, чтобы оформление земли в собственность было законным: • наличие права собственности на земельный участок – заявитель должен быть законным владельцем надела, на котором возведён жилой дом; • наличие технического плана, подготовленного аттестованным кадастровым инженером – в этом документе фиксируются параметры объекта (площадь, этажность, материалы стен, расположение на участке); • подача заявления о государственной регистрации права собственности и пакета документов в территориальный орган Росреестра – через многофункциональный центр (МФЦ) или в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра. Для гаражей, построенных на земельных участках, выделенных специально под гаражное строительство (индивидуальное или в составе гаражно-строительных кооперативов), законодательство допускает регистрацию права собственности по декларации об объекте недвижимости без предоставления технического плана. Декларация заполняется собственником самостоятельно (или при помощи кадастрового инженера) и содержит сведения о местоположении гаража, его площади, материале стен и годе постройки. Такой упрощённый порядок регистрации распространяется на гаражи, построенные на землях, предоставленных до 25 октября 2001 года, а также на гаражи в границах гаражных кооперативов, созданных до вступления в силу Земельного кодекса. Для садовых домов, бань, хозблоков и иных хозяйственных построек, расположенных на садовых и дачных участках, также применяются упрощённые правила регистрации права собственности. В зависимости от типа объекта и наличия правоустанавливающих документов на землю может потребоваться технический план либо декларация. Для регистрации права на садовый дом достаточно технического плана; для бани или хозблока допускается декларация или технический план, если объект не является объектом капитального строительства. Важно учитывать, что упрощённый порядок регистрации не освобождает от соблюдения градостроительных и противопожарных норм. Если объект построен с нарушением отступов от границ участка, красных линий или противопожарных разрывов, Росреестр может приостановить регистрацию права собственности до устранения нарушений. В отдельных случаях может потребоваться судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество в упрощённом порядке регистрации зависит от способа подачи документов и загруженности территориального органа Росреестра. В среднем продолжительность процедуры составляет от 7 до 12 рабочих дней. При подаче заявления на оформление земли в собственность и пакета документов через многофункциональный центр (МФЦ) срок может увеличиваться до 12 рабочих дней за счёт времени на пересылку между МФЦ и Росреестром. При обращении непосредственно в Росреестр (в электронном виде через личный кабинет) регистрация права собственности может быть завершена за 5–7 рабочих дней. Государственная пошлина за регистрацию права собственности для физических лиц при оформлении земли в собственность составляет 20 €. Этот размер установлен налоговым законодательством и применяется при регистрации права собственности на земельные участки, жилые дома, садовые дома, гаражи и иные объекты недвижимости. Для объектов, оформляемых в рамках «дачной амнистии» (гаражи, садовые дома, хозяйственные постройки), предусмотрен льготный размер государственной пошлины – 3,50 €, но только при условии одновременной регистрации права собственности и постановки объекта на кадастровый учёт. Если кадастровый учёт уже проведён и заявитель обращается только за регистрацией права собственности, государственная пошлина составит стандартные 20 €. Для юридических лиц размер государственной пошлины за регистрацию права собственности составляет 220 €. Льготы, предусмотренные для физических лиц в рамках «дачной амнистии», на организации не распространяются. Оплатить государственную пошлину при оформлении земли в собственность можно в любом отделении банка, через платёжные терминалы, а также онлайн через портал государственных услуг или сайт Росреестра. При оплате онлайн часто предоставляется скидка 30 % (при оплате через портал государственных услуг), что позволяет снизить расходы до 14 € для физических лиц и до 154 € для юридических лиц. Квитанцию об оплате необходимо приложить к пакету документов, подаваемых на регистрацию права собственности. В случае отказа в регистрации права собственности государственная пошлина не возвращается, за исключением случаев, когда отказ связан с ошибками или нарушениями со стороны самого регистрирующего органа. Поэтому перед подачей документов рекомендуется убедиться в их полноте и соответствии требованиям законодательства, а также в отсутствии противоречий в сведениях о земельном участке и расположенном на нём объекте капитального строительства.

• Оформление земли в собственность — комплекс юридических процедур по переходу права на земельный участок к заявителю.
• Упрощённый порядок регистрации — процедура регистрации права собственности без разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию для отдельных категорий участков и построек.
• «Дачная амнистия» — льготный режим оформления земли в собственность для наделов, предоставленных или используемых до 25 октября 2001 года.
• Кадастровый учёт — внесение сведений о земельном участке (границы, площадь, назначение) в государственный кадастр недвижимости.
• Межевание — кадастровые работы по установлению и описанию границ земельного участка.
• Технический план — документ с характеристиками объекта капитального строительства, необходимый для регистрации права собственности.
• Государственная пошлина — обязательный платёж за регистрацию права собственности и иные регистрационные действия.
• Земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, на которую распространяется право собственности или иное вещное право.

Даже когда на руках не все документы, регистрация права собственности часто возможна: право подтверждают архивные выписки, решения администрации или выписки из ЕГРН. При отсутствии кадастрового учёта участка потребуется предварительно провести межевание. Для объектов капитального строительства также требуется технический план, подготовленный кадастровым инженером. Государственная пошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 20 €. В рамках «дачной амнистии» предусмотрен льготный размер государственной пошлины – 3,50 €.