Грамотно берем в аренду землю под гараж у администрации города

Процедура получения участка под строительство гаража подчиняется общим правилам – никаких поблажек для гаражей в законе нет. Основной документ, на который придется ориентироваться, – глава V.1 Земельного кодекса. Если доходит до торгов (аукциона), то в дело вступают статьи 447–449 Гражданского кодекса – там прописан порядок проведения. А когда участок оформляют в аренду, нужно заглядывать в главу 34 ГК РФ, где разобраны права и обязанности сторон по договору аренды в формате участок в аренду у администрации.

Городские или районные власти согласятся выделить надел физлицу или компании при соблюдении нескольких пунктов:

• человек подал заявление в муниципалитет или заявку на торги; • предоставил полный пакет документов (паспорт, доверенность, для юрлиц – уставные бумаги); • выиграл аукцион (или попадает в список исключений из ЗК РФ, когда аукцион не нужен); • если заявитель – юрлицо, оно не должно находиться в процедуре банкротства.

Категория земли значения почти не имеет. Лодочный гараж вполне может стоять на землях лесного фонда. А бокс для сельхозтехники – на территории для ведения сельского хозяйства. Главное, чтобы целевое назначение позволяло ставить постройку.

Земли запаса или общего пользования – табу. Их под гараж не дают никогда.

Отказ на участок в аренду у администрации неминуем в следующих ситуациях:

• у участка не установлены границы – нужно межевание, а его нет; • другой гражданин уже подал заявку на предварительное получение этого же надела, и чиновники ответили ему согласием; • земля изъята из оборота или ограничена в обороте – например, зарезервирована под строительство трассы; • на этой территории собираются размещать объект федерального, регионального или местного значения; • надел входит в зону, которую уже отдали какой-то организации под комплексное освоение; • на участке есть недострой, принадлежащий муниципалитету, и этот недострой уже выставлен на торги; • к участку невозможно подключить воду, свет, канализацию – нет техусловий, а они нужны по закону; • не утверждены параметры разрешенного строительства – непонятно, что именно и как можно строить; • участок предназначен совсем не для строительства гаража (например, под огород или под жилой дом); • надел находится в зоне с особыми условиями пользования, где гаражи запрещены; • на участке висит обременение – он передан кому-то в безвозмездное пользование или в пожизненное наследуемое владение.

Участки раздают их собственники. Тут может быть 3 варианта:

• местный муниципалитет (город, район); • государство в лице РФ; • частный владелец.

Кто собственник – к тому и идете с заявлением. От этого зависит, куда подавать бумаги и с кем судиться, если откажут.

Способы поиска участка

Кадастровая карта – основной инструмент для поиска свободной земли, чтобы стала возможна участок в аренду у администрации. С ее помощью гражданин может присмотреть один из трех вариантов:

• надел, который уже выставлен на торги; • сформированный участок, еще не попавший на аукцион; • часть муниципальной земли, пока не оформленная как самостоятельный объект.

Как запустить процедуру торгов

Чаще всего договор аренда земли под гараж заключают именно по итогам аукциона. Чтобы торги вообще состоялись, заинтересованное лицо пишет заявление в комитет или департамент, который управляет имуществом в регионе. Чиновники получают обращение и начинают организационные мероприятия. Если аукцион уже объявлен, а человек хочет побороться за конкретный лот, он подает заявку напрямую организатору. Где искать объявления? На сайте местной администрации или на общероссийском портале аукционов – там публикуют все анонсы, если вам нужен участок в аренду у администрации.

Если участок еще не выделен как отдельный объект

Земли как самостоятельной недвижимости может не существовать – тогда ее нужно создать. Гражданин готовит схему расположения надела. Это план на кадастровой карте, где обозначены:

• координаты поворотных точек; • границы участка; • его площадь и другие параметры.

Администрация проверяет, не противоречит ли предложенная схема документам территориального планирования. Если нарушений нет, заинтересованное лицо проводит кадастровый учет. Надел становится полноценным объектом, после чего его выставляют на аукцион. Становится возможна аренда земли под гараж.

Как составить заявление в администрацию

Обращение подают в администрацию города или района. На местном уровне обычно разработаны образцы договоров аренда земли под гараж. Их можно найти в административном регламенте.

В заявлении строго прописывают:

• наименование органа, куда направляют документ; • название бумаги; • Ф.И.О. заявителя (для организации – наименование, правовая форма и ИНН); • адрес регистрации и адрес для ответа; • Ф.И.О. представителя, номер и дату доверенности (если действует третье лицо); • контактный телефон; • просьбу рассмотреть вопрос о предоставлении участка определенного размера через аукцион; • описание объекта, который планируется разместить: название, этажность, площадь, нагрузка на инженерные сети (водоотведение, тепло, свет и пр.); • адресное описание надела; • желаемый срок аренды; • список прилагаемых документов; • способ получения результата (лично, через МФЦ, на email, почтой); • согласие на обработку персональных данных; • подпись, расшифровку, дату.

В бланке есть отдельная графа для расписки о получении пакета документов, чтобы стала возможна аренда земли под гараж. Ее заполняет сотрудник администрации и отдает заявителю – в расписке перечислены все принятые бумаги.

Пакет документов к заявлению, которые требует аренда земли под гараж у администрации:

• копия паспорта (основные страницы); • схема расположения надела – если участок ранее не был разграничен; • доверенность – если документы сдает представитель; • для организаций – устав и свидетельство о постановке на налоговый учет.

Когда участок в аренду дают без аукциона

Прямое заключение договора (без торгов) аренда земли под гараж у администрации возможно в следующих случаях:

• гражданин входит в льготную категорию, имеющую право на получение земли в порядке очереди или вне очереди (инвалиды, многодетные и пр.); • человек раньше уже арендовал этот надел, но его изъяли для государственных нужд; • иные ситуации, перечисленные в статье 39.6 Земельного кодекса РФ.

Если оснований для отказа нет, гражданина приглашают в администрацию подписывать договор. При этом заявителю все равно придется оформить схему участка и оплатить кадастровые работы, если надел нужно образовывать с нуля. Если торги обязательны, заинтересованное лицо получает уведомление с датой и местом их проведения.

Как проходят торги

Процедура торгов в формате аренда земли под гараж у администрации выглядит так:

• информация об аукционе публикуется в СМИ и на сайте администрации; • все желающие подают заявки; • в назначенный час участники собираются в месте проведения; • ведущий повышает арендную ставку, пока не останется один претендент; • подводят итоги и объявляют победителя.

Договор аренды заключают с тем, кто выиграл. Вступительный взнос за участие засчитывают как предоплату.

Содержание договора аренды Соглашение аренда земли под гараж у администрации составляют в трех экземплярах. В тексте фиксируют:

• данные обеих сторон; • информацию об участке (площадь, адрес, кадастровый номер, цель использования); • срок аренды; • размер арендной платы, порядок и сроки внесения; • права и обязанности каждой стороны; • ответственность за нарушения; • иные условия.

Проект договора готовит собственник участка. Обычно его публикуют вместе с объявлением об аукционе – арендатор не может навязать свой вариант. Но типовой текст всегда соответствует земельному, санитарно-эпидемиологическому, противопожарному и другому законодательству. Дополнительных обязанностей или необоснованных расходов для арендатора там не закладывают.

Регистрация договора в Росреестре

Любой договор аренды, заключенный на год или больше, нужно регистрировать. Гражданин может обратиться в местное управление Росреестра, в МФЦ или через портал Госуслуги.

Для регистрации нужны:

• заявление по форме; • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; • два оригинала договора с приложениями; • доверенность (если документы подает представитель); • для организаций – уставные документы.

Срок – не более 10 рабочих дней. Арендатору возвращают один экземпляр договора с отметкой о регистрации (обычно по почте).

Само рассмотрение заявления на процедуру участок в аренду у администрации, участие в торгах и подписание договора проводятся бесплатно. Муниципалитет не берет денег за то, что принимает документы и организует аукцион.

Основные расходы на процедуру аренда земли под гараж у заинтересованного лица возникают на других этапах. Если участок еще не отмежеван и не поставлен на кадастровый учет, придется оплатить подготовку схемы расположения надела и геодезические работы. Цена зависит от региона и площади, но в среднем по России межевание стоит от 5 до 15 тыс. руб.

Уплачивается официальная государственная пошлина за регистрацию договора аренды в Росреестре. Ее размеры следующие:

• 2000 руб. для граждан. При этом действует льгота: понижающий коэффициент 0,7 применяется, если человек подает заявление в электронном виде через портал Госуслуги или через региональный портал государственных услуг. В этом случае пошлина составит всего 1400 руб.; • 22000 руб. для организаций – для юридических лиц понижающих коэффициентов не предусмотрено.

Дополнительно могут потребоваться расходы на нотариуса, если стороны сделки хотят заверить договор аренды или доверенность на представителя. Нотариальные услуги не обязательны, но часто их рекомендуют для снижения рисков.

Стоимость зависит от региона и тарифов конкретного нотариуса, в среднем – от 1000 до 5000 руб.

Также возможны траты на изготовление копий документов, на выезд кадастрового инженера на местность (если участок требует уточнения границ) и на получение выписок из ЕГРН. Стоимость выписки зависит от способа получения (бумажная или электронная). Уточнить ее актуальные размеры можно на соответствующих официальных сайтах.

Процедура участия в аукционе строго формализована: заявки принимает организатор по установленной форме, в ходе торгов ведется официальный протокол, а результаты публикуются в открытом доступе. Это защищает участников от произвола, но не от всех проблем.

Главная сложность поджидает того, кто решил получить участок в аренду у администрации, который еще не сформирован как отдельный объект недвижимости. В этом случае сначала нужно подготовить схему расположения надела на кадастровой карте. Такой документ составляют только кадастровые инженеры – самостоятельно нарисовать схему и сдать ее в администрацию не получится. Стоимость услуг инженера зависит от региона и сложности работ, но в среднем составляет от 5 до 10 тыс. руб.

Если схему утвердили, заинтересованному лицу потребуется провести кадастровый учет. То есть вызвать инженера уже на местность, чтобы тот вынес границы в натуру, установил межевые знаки и составил акт. Это еще дополнительные расходы, которые входят в комплекс затрат аренда земли под гараж.

Общая стоимость всех услуг (схема + межевание + постановка на учет) аренда земли под гараж у администрации может доходить до 20 000 рублей. И вот тут главный риск: эти деньги вам никто не компенсирует. Даже если схему не примут. Даже если участок на аукционе в итоге получит другой человек. Вы потратили средства, а землю не получили. Взыскать их ни с администрации, ни с победителя торгов нельзя. Закон этого не предусматривает. Поэтому юристы советуют участвовать в аукционах только на уже сформированные участки, чтобы не нести расходы за чужие лоты.