Иные тонкости оформления участка под домом в собственность

Оформление земельного участка в собственность требует определенных финансовых затрат, состав и размер которых зависят от статуса земли, необходимости проведения межевания и способа приобретения прав. Ответ на вопрос, как оформить участок в собственность зависит от конкретной ситуации.

Кадастровые и геодезические работы

Наиболее затратная часть в данном деле – кадастровые работы. Это внушительная часть расходов, чтобы решить вопрос, как оформить участок в собственность. Их стоимость начинается от 7 000 руб. и зависит от региона, площади участка, сложности рельефа и удаленности от населенного пункта.

Цена обособления границ участка (установления границ с соседними землевладельцами) составляет 10 000–15 000 руб. В эту сумму входит выезд кадастрового инженера на местность, определение координат поворотных точек, составление межевого плана и согласование границ со смежниками.

Официальное заключение геодезической организации, которое требуется для подтверждения правильности проведенных работ, стоит около 2 000 руб.

Государственная пошлина

При регистрации прав на земельный участок для физических лиц при проведении процедуры выкуп участка в собственность государственная пошлина составляет 2 000 руб. Для земель сельскохозяйственного назначения размер пошлины – 350 руб. Это обязательное условие возможности получения положительного решения

Если в процессе оформления требуется получение дополнительных выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), стоимость одной выписки составляет 250 руб. (в электронном виде) или 400 руб. (на бумажном носителе). Эти расходы обязательны, чтобы решить вопрос, как оформить участок в собственность.

Оформление наследства

При переоформлении земельного участка по завещанию или по закону необходимо уплатить госпошлину нотариусу. Ее размер рассчитывается от оценочной стоимости наследуемого имущества и степени родства:

• для наследников первой и второй очереди (супруги, родители, дети, братья, сестры) – 0,3% от оценочной стоимости, но не более 100 000 руб.; • для прочих наследников (включая юридических лиц) – выкуп участка в собственность составит 0,6% от оценочной стоимости, но не более 1 000 000 руб.

Оценка стоимости участка производится независимым оценщиком либо может приниматься кадастровая стоимость (разница может быть существенной). Это крайне важно, чтобы решить вопрос, как оформить участок в собственность на законных основаниях.

Выкуп земли у администрации

При выкупе земельного участка у местной администрации цена рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости одной сотки земли в конкретном регионе. В разных субъектах РФ цены при проведении процедуры выкуп участка в собственность варьируются: от 1 000–3 000 руб. за сотку в удаленных районах до 50 000–100 000 руб. и выше в Подмосковье и крупных городах.

Для льготных категорий граждан (многодетные семьи, семьи с детьми-инвалидами, ветераны) региональным законодательством могут устанавливаться понижающие коэффициенты или право на бесплатное оформление участка.

Дополнительные расходы

При необходимости оформления доверенности на представителя для проведения процедуры выкуп участка в собственность потребуется оплатить услуги нотариуса – от 1 500 до 3 000 руб. Если документы подаются через многофункциональный центр (МФЦ), услуги центра предоставляются бесплатно, за исключением нотариальных действий, если они требуются в процессе.

На практике процедура оформления земли под жилым домом может столкнуться с рядом препятствий, которые затягивают процесс или делают его невозможным без дополнительных действий со стороны собственника. Наиболее распространенные сложности связаны с правовым статусом земли, состоянием самого дома и наличием обременений.

Нахождение земли в долевой собственности СНТ

Если земельный участок находится в долевой собственности садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), выкуп участка в собственность для оформления права собственности на конкретный надел требуется положительное решение общего собрания собственников. Без оформленного протокола собрания, в котором зафиксировано согласие членов товарищества на выдел участка, регистрация права собственности будет приостановлена или отклонена Росреестром.

Дом не достроен

Основанием для оформления земельного участка является наличие зарегистрированного права на расположенный на нем жилой дом. Если объект капитального строительства не завершен и не введен в эксплуатацию, регистрация права собственности на земельный участок без проведения торгов становится невозможной. Иного пути, чтобы решить вопрос, как оформить участок в собственность, не существует.

В такой ситуации возможны следующие варианты, чтобы выкуп участка в собственность прошел без затруднений:

• завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право на дом, после чего оформить землю в упрощенном порядке; • зарегистрировать право на объект незавершенного строительства (при наличии разрешения на строительство и подтверждении степени готовности объекта), после чего использовать преимущественное право на выкуп участка.

Дом сгорел

Утрата жилого дома в результате пожара создает дополнительные сложности, поскольку отсутствие объекта капитального строительства лишает собственника преимущественного права на приобретение земельного участка без торгов при проведении процедуры перевод участка в собственность. Решение проблемы зависит от степени сохранности строения:

• возведение нового объекта – после получения разрешения на строительство и завершения работ дом вводится в эксплуатацию, после чего земля оформляется в общем порядке; • оформление земли без привязки к жилому объекту – если участок был предоставлен до 25 октября 2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, собственник может оформить землю бесплатно независимо от наличия жилого строения (ст. 39.3, 39.5 ЗК РФ); • оформление на остатки дома – если по заключению специалистов БТИ (бюро технической инвентаризации) или независимой экспертизы конструктивные элементы дома сохранились более чем на 70% (фундамент, несущие стены, перекрытия), такой объект может считаться пригодным для восстановления. В этом случае возможно сохранение права на реконструкцию и последующий перевод участка в собственность в установленном порядке.

В каждом из перечисленных случаев рекомендуется предварительно получить консультацию в местной администрации или у кадастрового инженера. Это поможет определить оптимальный путь оформления прав с учетом конкретных обстоятельств и положительно решить вопрос, как оформить участок в собственность

Законодательством установлены случаи, когда перевод участка в собственность в собственность физических лиц невозможно. Такие ограничения закреплены в Земельном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ и федеральных законах, регулирующих оборот земель особо охраняемых территорий.

Обстоятельства, исключающие возможность оформления участка:

• объект расположен в границах особо охраняемых природных территорий (заповедники, национальные парки, заказники) – такие земли изъяты из оборота или ограничены в обороте в соответствии со статьей 95 Земельного кодекса РФ и перевод участка в собственность запрещен; • участок относится к землям историко-культурного наследия (памятники археологии, архитектуры, градостроительства), на которых запрещена приватизация и любая хозяйственная деятельность, нарушающая сохранность объектов. В данном случае невозможен перевод участка в собственность; • земельный участок включен в состав государственного резерва или зарезервирован для государственных (муниципальных) нужд на срок, установленный решением органа власти; • земельный участок находится в границах территорий общего пользования (улицы, проезды, набережные, скверы, парки), которые в силу закона не подлежат передаче в частную собственность (статья 85 Земельного кодекса РФ); • участок расположен в границах санитарно-защитных зон промышленных объектов, зон охраны магистральных трубопроводов, линий электропередачи, если по условиям эксплуатации объектов требуется ограничение доступа; • земельный участок относится к землям лесного фонда или водного фонда, не переведенным в установленном порядке в другую категорию.

Иные ограничения согласно Земельному кодексу РФ и Гражданскому кодексу РФ:

• земельный участок изъят из оборота (полный перечень таких земель содержится в статье 27 Земельного кодекса РФ); • участок находится в государственной собственности и не подлежит приватизации в силу прямого указания закона; • на участке отсутствует объект капитального строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности (за исключением случаев оформления земли под существующим домом, право на который возникло до 25 октября 2001 года); • земельный участок предоставлен на праве аренды, но договор аренды содержит запрет на выкуп или не предусматривает возможность перехода права собственности.

Важно! Отказ в оформлении при проведении процедуры перевод участка в собственность, на котором расположена недвижимость, принадлежащая заявителю на праве собственности, по причине отсутствия у заявителя правоустанавливающих документов на саму землю является неправомерным. В такой ситуации заявитель имеет право на приобретение участка в собственность или в аренду в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (исключительное право собственника здания на земельный участок).

Если отказ вызван отсутствием документов, подтверждающих право на дом, это может быть основанием для приостановки оформления, но не для окончательного отказа – заявитель вправе сначала оформить право на жилой строение в установленном порядке, а затем повторно обратиться за землей.

В случае необоснованного отказа рекомендуется обратиться с письменной жалобой в вышестоящий орган местного самоуправления или в суд. Срок обжалования – три месяца с момента получения отказа.