Отступы от границ земельного участка при строительстве нежилых построек

Арбитражные суды признают постройки, возведенные без соблюдения законодательства об отступах от границ участка и различных построек, незаконными. Такие объекты теряют свой правовой статус и подлежат сносу. Причем это касается не только жилых домов, но и гаражей, сараев, бань, теплиц, любых хозблоков и даже навесов. Застройщик обязан соблюсти правила и сделать правильные отступы на участке, чтобы вступить в право собственности и зарегистрировать помещение в Росреестре. Без этого ни о какой официальной регистрации речи не идет. Участок есть, постройка стоит, а документов на нее нет.

Только после регистрации владелец сможет продать нежилое строение, сдать его в аренду или использовать для собственного законного производства. Без регистрации все эти действия невозможны. Продать незаконную постройку нельзя. Нотариус не пропустит сделку. Сдать в аренду – тоже, потому что договор аренды на несуществующий объект не имеет силы. Использовать для производства – рискованно. При первой же проверке выпишут штраф и потребуют снос. Поэтому так важны отступы на земельном участке.

Правила об отступах устанавливаются на трех уровнях:

градостроительное законодательство (федеральные нормы отступы на участке); строительные нормы и правила (СНиПы, СП); местные законы страны, региона, города (правила землепользования и застройки конкретного муниципалитета).

Требования границы отступов на участке могут существенно различаться. Например, в одном поселке минимальный отступ от границы соседнего участка для хозпостройки – 1 метр, а в соседнем районе – 3 метра. Игнорировать местные нормы нельзя. Суд ожидаемо встанет на сторону соседа или администрации.

Даже если сосед не против и забор стоит прямо по границе, а сарай примыкает к нему вплотную, закон это не легализует. Сосед может смениться, новый владелец подаст в суд – и сарай снесут. Либо администрация проведет рейд по садоводствам, зафиксирует нарушения и выпишет предписания. Денег на снос у вас нет, времени на суды тоже, а постройку все равно придется убирать.

Поэтому отступы – не формальность, а единственный способ защитить свою постройку от сноса и распоряжаться ею как полноценной собственностью.

При возведении нежилого помещения на земельном участке необходимо руководствоваться:

1. Нормами Земельного кодекса о видах категорий земель (статьи 7 и 8 ЗК РФ);
2. Градостроительным кодексом и местным градостроительным законодательством (ст. 37 ГрК РФ, градостроительными регламентами городов, поселков);
3. СНиПами и СанПинами для определения допустимых выступов (балконы, крыши, козырьки) за пределы земельного участка, и расстояния до газопроводов, ЛЭП, канализации и подземных коммуникаций.

Для определения надлежащего от границы отступов на участке при строительстве нежилых зданий на земельном участке необходимо воспользоваться:

• СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планирование и дальнейшая застройка как городских, так и сельских поселений; • МГСН 1.01-99 п.9.1; • ТСН 30-303-2000 п.10.15.

Малогабаритные здания: СП 30-102-99. Планировка и дальнейшая застройка площади малогабаритного строительства, п. 5.3.

Требования к пожарной безопасности: 123-ФЗ, в том числе и санитарные СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200.

Требования к системам коммуникации: СНиП 2.07.01-89. В том числе и по параметрам отступы на земельном участке.

Земельный кодекс устанавливает, что нежилые постройки можно возводить только на землях населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ), землях промышленности (ст. 87 ЗК РФ), и ограничено – на землях сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда.

В случае с этими тремя категориями земель застройка должна не препятствовать основному целевому назначению земельного участка и быть предназначенной для хозяйственной деятельности по целевому назначению.

В случае с землями лесного и водного фондов нежилые постройки не должны использоваться для коммерческой деятельности, а носят только природоохранный характер.

В земельном законодательстве нет минимального лимита по предоставлению участка под застройку, но установлена обязанность органов, управляющих муниципальным имуществом. Они обязаны проверять фактическую возможность застройки территории нежилыми помещениями и не давать разрешения на строительство, если застройка территории по правилам невозможна. Сюда включаются и отступы на участке.

Градостроительный кодекс в статье 36 устанавливает понятие градостроительного регламента. Для простого пользователя – это документ, который позволяет определить допустимое место расположения постройки при ее самостоятельном возведении. СНиПы и другие строительные нормативы определяют отступ от коммуникаций. Особенностью правового регулирования является отсутствие установления общего правила для коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая нежилая недвижимость – это склады, производственные цеха, офисные здания и любые другие помещения, где люди не живут постоянно, а работают или хранят товары.

Алгоритм для таких объектов выглядит так:

1. Отправляете запрос в Росреестр – узнаете кадастровый номер участка;
2. Идете в территориальный орган градостроительства – там выясняете вид целевого назначения участка и тип разрешенного использования;
3. Там же уточняете тип застройки и требуете выдать вам Правила застройки и землепользования;
4. В этих правилах подробно расписано, как именно вам можно строить: где ставить здание, какой высоты, с какими показателями из разряда отступы на земельном участке.

В крупных городах работает электронная геоинформационная система. Адрес такой системы всегда есть на сайте территориального органа градостроительства. Регистрируетесь как на обычном сайте, вводите кадастровый номер участка – и получаете всю информацию онлайн, без очередей.

Сараи, гаражи и бытовки

На участке под индивидуальное жилищное строительство можно возводить и нежилые постройки. Но есть жесткое правило: они не должны нарушать вид разрешенного использования и строго соблюдать отступы на участке. Простыми словами – нельзя поставить на ИЖС завод или склад химических удобрений.

Вторая обязанность застройщика – не нарушать права соседей. Если ваш сарай или гараж загораживает им свет (это называется «нормы инсоляции»), строение возводить запрещено. Даже если очень хочется. Общее правило для хозяйственных построек (включая временные): они должны стоять не ближе 6 метров от границы соседнего участка. Но закон делает несколько исключений.

Баня. Отступ от границы участка – не менее 1 метра. От бани до проезда, которым пользуются несколько хозяев, – 3 метра. Внимание: если баня слишком высокая и на высоте 6 метров перекрывает соседям солнечный свет, придется снижать этажность или переносить строение. Суды такие иски удовлетворяют.

Отдельно стоящий туалет. Требования жесткие:

• от жилого дома и водопровода – не менее 12 метров; • от бани или сауны – не менее 8 метров; • от границы участка – не менее 6 метров.

Гараж или сарай (СНиП относит их к группе «Хозяйственные постройки», нормы одинаковы). Требуемый отступ – 6 метров от границы участка по СНиП «Планировка и дальнейшая застройка малоэтажного строительства» и нормам пожарной безопасности. Расстояние мерят от цоколя постройки до забора соседа. Если нарушите, сосед подает в суд – гараж или сарай снесут. Только так отступы на земельном участке будут сделаны грамотно.

Что делать, если 6 метров никак не выдержать, а постройка очень нужна? Заключите с соседями письменное нотариально заверенное соглашение. В нем соседи письменно подтверждают, что не возражают против вашей застройки с нарушениями СНиП.

Интересный факт: по статистике, до 95% российских дворов застроены с нарушениями этих норм. Закон не требует разрешения на строительство гаража, поэтому народ строит как удобно. Плюс на стыке разных зон градостроительного зонирования закон вообще не устанавливает требования к отступам для хозяйственных построек. Люди этим пользуются.

Производственные помещения

Для производственных объектов, которые требуют разрешения экологического надзора, нормы совершенно другие. Без отдельного разрешения и плана, утвержденного после экологической экспертизы, строить нельзя. Как и даже в малой степени не соблюдать границы отступов на участке.

Алгоритм для производства:

1. Выделяете участок под застройку;
2. Переводите его в категорию «земли промышленности» – подаете заявление в органы управления имуществом, прикладываете результат экологической экспертизы;
3. Утверждаете план застройки;
4. Строите, строго соблюдая все нормативы.

Для жилых домов за нарушения отступов на 0,2–1 метр снос – редкость. Для производственных зданий – наоборот. Если застройка нарушает права соседей или экологические нормы, арбитражный суд с вероятностью 99% вынесет решение о сносе. Даже если завод уже работает и приносит прибыль. Поэтому важно соблюдать отступы на земельном участке.

Межевой знак – это метка на местности, которая показывает, где заканчивается ваш участок и начинается соседский или муниципальная земля. Без этого невозможно сделать правильные отступы на участке. Когда владелец приступает к стройке, он обязан такие знаки установить. Соседи и чиновники должны видеть границы и случайно или намеренно не залезть на чужую территорию.

По типу и сроку службы межевые знаки делятся на три группы:

1. Металлическая труба длиной до 105 см, которую закапывают в землю минимум на 80 см – это долговременный знак, стоит годами и не гниет;
2. Деревянный кол той же высоты – ставят на средние сроки, для временных нужд или пока не появится возможность установить металлический;
3. Кратковременный межевой знак – металлическая марка с табличкой, на которой написана информация об участке. Такие знаки ставят на время работ, потом убирают или заменяют на постоянные.

Главное: межевой знак обозначает фактическую границу земельного владения. Именно от них отсчитывают границы отступов на участке. Когда кадастровый инженер устанавливает знаки, он сразу выдает акт межевания – документ с графической схемой. На ней наглядно видно, как именно проходят границы. Без этого акта строительство лучше даже не начинать.

Дальше расположение будущего здания (дома, гаража, бани) определяют по акту межевания и кадастровому плану. Инженеры выезжают на место, делают замеры с привязкой к межевым знакам и только потом размечают фундамент – где будут углы, где стены, где отступы.

Отвратительный вариант – просто отмерить рулеткой 3 метра от ближайшего межевого знака и копать:

• граница участка может идти не по прямой, а ломаной линией, и вы ошибетесь; • вы можете нарушить требования об отступе, даже не заметив этого.

Потом суд, снос, штраф. Поэтому без инженера и акта межевания лучше не рисковать. Только так вы сделаете правильные отступы на земельном участке.

Когда человек строит коммерческий объект на своей земле, но при этом нарушает закон. Например, не соблюдает отступы на участке, строит без разрешения или не на тех категориях земель. Последствия могут быть очень серьезными. Соседи, чьи права нарушены, или органы градостроительства пишут заявление в арбитражный суд. Данная инстанция вполне может обязать владельца снести постройку за свой счет. Это не пустая угроза, такие решения выносят регулярно.

С бытовками, гаражами и сараями на участках под индивидуальное жилищное строительство ситуация мягче. Только тут тоже надо соблюдать границы отступов на участке. За подобные нарушения чаще выписывают административный штраф. Размер штрафа зависит от региона и конкретного нарушения, но в среднем для граждан это несколько тысяч рублей. Случаи, когда суд требует снести обычный сарай или гараж, встречаются редко.

Судьи идут на такую крайнюю меру только если постройка реально мешает. Границы отступов на участке совсем нарушены. Постройка стоит вплотную к их забору, загораживает окна или создает пожарную опасность. В остальных ситуациях отделаетесь деньгами. Но риск сноса все равно остается, особенно если сосед окажется принципиальным и добьется своего через суд.