Покупка земельного участка без межевания

По закону Российской Федерации все землевладельцы обязаны платить налог за пользование землей. Вся информация об участках и их владельцах вносится в государственный реестр – кадастр (сейчас он называется Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН). Без этой записи ваше право собственности юридически не существует. Все реже продаются участки без межевания. Это происходит по объективным причинам.

Межевание – один из ключевых инструментов кадастрового учета. Это комплекс инженерно-геодезических работ, задача которых – четко определить границы земельного участка на местности. Где проходит забор, где заканчивается ваша земля и начинается соседская или муниципальная. Межевание фиксирует координаты поворотных точек, площадь и конфигурацию участка. Стоимость услуги межевание границ участка в среднем по России начинается от 5 тыс. руб. – и это только за самый простой участок правильной квадратной формы без споров с соседями. Участок сложный, с изломами границ или наложением на соседние наделы, потянет на 15–30 тыс. руб.

Многие владельцы и покупатели земли, пытаясь сократить расходы и сэкономить время, рассматривают вариант покупки или оформления в формате участки без межевания. То есть без четкого юридического закрепления границ на местности. Это возможно. Закон не требует, чтобы все участки поголовно были отмежеваны. Вы можете владеть землей, платить налоги, даже построить дом. Но как только возникнет спор с соседом (а они возникают часто – забор отодвинули на метр, грядки заняли, сарай поставили ближе, чем надо), доказать что-либо без межевания не получится. Свидетель из СНТ не поможет. Только точные координаты, внесенные в кадастр. То есть официальные данные межевания участков.

Без межевания вы не сможете:

• уточнить границы, если сосед самовольно занял часть вашей земли; • продать участок официально и быстро (покупатели с ипотекой требуют готовое межевание); • оформить дом на таком участке в собственность по дачной амнистии, если дом построен после определенного года; • доказать свою правоту в суде при земельном споре – суд не примет ваши слова без координат.

Межевание – не прихоть чиновников, а инструмент вашей защиты. Да, это деньги и возня с инженерами. Без него вы рискуете однажды не доказать, где проходит граница вашего участка. Сосед или государство могут отрезать кусок земли, и вы ничего не сделаете – документов на границы нет.

Если на участок оформлено право собственности, то владелец может его продавать и совершать другие действия. Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц. В этом случае допустим подход участки без межевания.

На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания. Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остается множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад. Данные межевания участков ощутимо упростят ситуацию.

Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название «Дачная амнистия». После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.

Подобные участки без межевания вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных – обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой «не имеющие четких границ».

На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене «Дачной амнистии» и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объемов частного строительства.

Постановка на кадастровый учет – обязательное условие для любых сделок с землей. Но сделать это можно и без геодезических работ. То есть участок числится в реестре, у него есть номер, а вот где именно проходят его границы на местности – не зафиксировано.

Сделки подобного рода доступны и для физических, и для юридических лиц, но при соблюдении определенных условий. В первую очередь это касается общей договоренности между продавцом и покупателем и четкого понимания, для каких целей используется земля. Никто не должен потом удивиться, что купил участок под огород, а на деле его можно использовать только для выпаса скота.

Собственник может продать свой надел на общих основаниях. Конечно, если у него есть официальное подтверждение права собственности (свидетельство старого образца или выписка из ЕГРН, если свидетельство утеряно или не оформлялось). Для этого необязательно проводить межевание границ участка. Они могут оставаться неуточненными.

Покупатель в свою очередь тоже может без ограничений купить такую землю, но при одном условии: он должен быть осведомлен о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них. Это прямое требование закона – нельзя продать участок без границ, скрыв этот факт от покупателя.

В следующих ситуациях межевание обязательно:

• изменение границ земельного участка, в первую очередь увеличение; • возникновение споров с соседями (забор съехал, дорожка занята, сарай на чужой земле); • разделение на доли для последующей реализации по частям.

Если продавец не провел межевание, то новому владельцу придется делать это за свой счет. И споры с соседями – это отдельная боль. Без четких границ, зафиксированных в кадастре, такие разбирательства почти всегда заканчиваются в суде. И суд без координат поворотных точек ничего решить не сможет – придется сначала нанимать инженера, потом доказывать, потом судиться. Время, нервы и деньги.

Предварительно следует подготовить документы на землю. Это первое, с чего начинается любой разговор о сделке. Без бумаг даже обсуждать ничего не будут. Специалисты настоятельно рекомендуют проверить, было ли проведено межевание границ участка.

У владельца должны быть:

• свидетельство о государственной регистрации (старый документ, который выдавали до 2016 года, еще принимают); • кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные (сейчас выписка почти полностью заменила паспорт).

Если в кадастровом паспорте стоит отметка «об отсутствии четких границ» – значит, межевание границ участка не проводилось. Такие наделы раньше сплошь и рядом продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах. Участок есть, членская книжка есть, а где забор должен стоять по закону – никто не фиксировал.

Сейчас статус земли постепенно меняется, власти подталкивают собственников не оставлять свои участки без межевания, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в любом МФЦ, а также активно развивается электронный портал Госуслуги. Многие документы можно заказать и получить, не выходя из дома.

Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:

• заявление обеих сторон (продавец и покупатель пишут его в Росреестре или МФЦ); • договор купли-продажи (3 экземпляра – продавцу, покупателю и для регистрирующего органа); • квитанция об оплате госпошлины (сейчас это 2 тыс. руб. для физических лиц).

Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, где можно увидеть данные межевания участков, если покупатель согласен со всеми условиями и его устраивает участок с неуточненными границами. Это прямое исключение из общего правила, но покупатель должен быть предупрежден о рисках, что не было проведено новое межевание границ участка.

Для оформления сделки купли-продажи составляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договоренности передается задаток (обычно 5–10% от суммы), после чего документы отправляются на регистрацию в Росреестр.

После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника – банки страхуются так от недобросовестных сделок. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН. С этого момента он полноправный собственник.

На сегодняшний день количество сделок по продаже в некогда популярном формате участки без межевания сокращается.

К минусам относят:

1. Риски, связанные с уменьшением реальной площади;
2. Отсутствие четких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в поселках и дачных кооперативах);
3. Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств, чтобы получить данные межевания участков;
4. Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т. д.;
5. Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определенный отступ от границы.

Геодезические работы межевание границ участка являются обязательными. На неразмежеванной земле законность любых строений остается под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.

Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Все потому, что у него на руках отсутствуют точные официальные данные межевания участков. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т. д. Следующей серьезной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.

Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:

1. Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ;
2. Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество. Там должны присутствовать официальные данные межевания участков;
3. Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.