п. 1. В каком порядке выдают документы?
Законодательство о недвижимости регулярно обновляется. В августе 2018 года Федеральный закон №340 внес правки в Градостроительный кодекс РФ. Этот документ:
• уточнил, что именно считается объектом ИЖС;
• закрепил требования к индивидуальному жилищному строительству;
• ввел уведомительный порядок для начала и окончания строительства садовых домов и объектов ИЖС;
• добавил в ГрК РФ новую главу, которая регулирует снос построек, не соответствующих нормам.
Согласно статье 1 ГрК РФ, к объектам ИЖС относят отдельно стоящие дома с тремя надземными этажами и высотой не более 20 метров. В старой редакции кодекса четкого определения не было. Разрешительный порядок сменился на уведомительный. При этом статьи 51 и 55 ГрК РФ для всех остальных объектов сохранили прежний вид. Изменения коснулись только садовых и жилых домов индивидуального типа. В этом случае необходимо получить уведомление о соответствии строительства.
Застройщик, который планирует строить или реконструировать объект ИЖС, направляет в местную администрацию уведомление по форме, утвержденной Минстроем России (№591/пр). К уведомлению прикладывают пакет документов, подтверждающих юридические факты. Документ оформляют строго по содержанию, указанному в части 1 статьи 51 и части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса.
Цель этих законодательных нововведений – добиться, чтобы строительство на земельных участках велось только с соблюдением правил и законов. Само по себе отправленное уведомление еще не дает права возводить постройку. Сначала специалисты муниципалитета проводят проверку.
В ходе этой проверки они определяют, насколько данные из уведомления соответствуют:
• правилам землепользования и застройки;
• разрешенным параметрам строительства;
• требованиям закона к объекту ИЖС с точки зрения размещения на конкретном участке.
После комплексной проверки администрация выносит решение. На поданную заявку оформляют экспертное заключение о планируемом строительстве. Этот документ как раз и является уведомлением – либо о соответствии здания требованиям для возведения на данном наделе, либо о несоответствии с указанием причин.
Весь процесс со стороны уполномоченного органа выглядит так. Через 7 дней после того, как надзорное ведомство получило уведомление, застройщику направляют ответное уведомление. В нем четко сказано – можно строить или нельзя. Без этого положительного ответа начинать работы незаконно.
п. 2. Для чего это нужно?
Нормы Градостроительного кодекса упростили процесс возведения домов ИЖС. Вместо получения разрешения застройщики теперь направляют уведомление, на основе которого им приходит ответ – либо о соответствии постройки строительным нормативам, либо о несоответствии с перечнем нарушений. Единые требования к объектам строительства сделали регистрацию зданий менее бюрократической.
Положения законодательных актов привели ИЖС в соответствие с правилами землепользования. Появились четкие ограничивающие параметры для зданий, чтобы получить уведомление о соответствии:
• этажность;
• высота;
• отступы.
Это помогает избежать нарушений при возведении домов и соблюдать целевое назначение участков. Кроме того, для контроля заработал механизм государственного строительного надзора: чиновники следят за тем, как строят объекты ИЖС, и могут проверять их на любом этапе. Потом выдают после проверки уведомление о соответствии строительства.
Уведомительный порядок устроен так. Застройщик начинает строительство только после того, как фискальное ведомство (местная администрация) проверит соответствие параметров, указанных в уведомлении, с фактическими характеристиками дома. Сверяют также размещение объекта в установленных границах – есть ли отступы от забора или от линии, где заканчивается участок. Результат проверки оформляют в виде ответного уведомления. Без него стройку считать законной нельзя.
п. 3. Кем выдается и где можно оформить?
Разрешительный порядок на законодательном уровне заменили на уведомительный. Но инстанции, которые раньше выдавали разрешение на строительство, остались теми же. Сейчас эти же органы выдают уведомление о соответствии строительства или несоответствии планируемой либо завершенной постройки строительным и законодательным нормам. Поменялась только терминология, суть осталась прежней.
Пока не получено согласование с региональной администрацией или муниципалитетом, строить запрещено.
Способ получить ответное уведомление о соответствии такой же, как и при подаче документов:
• личный визит в офис администрации;
• заказное письмо по почте;
• через МФЦ или портал Госуслуг.
Для этого заявитель при подаче уведомления о начале строительства указывает в сопроводительном письме электронную почту и адрес места жительства. Если процедуру согласования проводили через МФЦ, сотрудники центра пришлют СМС на мобильный телефон – оповестят о готовности результата проверок. На сайте Госуслуг в личном кабинете фиксируется статус каждого документа типа уведомление о соответствии строительства дома: отправлено, принято, на проверке, готов ответ. Отслеживать движение документов можно в режиме онлайн.
п. 4. Перечень документов для оформления
При подаче уведомления о начале строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик прикладывает пакет документов. Уполномоченный надзорный орган рассматривает и проверяет следующие позиции для выдачи документа уведомление о соответствии строительства:
• категорию земельного участка, где планируется стройка;
• параметры здания на соответствие строительным нормам;
• личные данные того, кто подает уведомление;
• права собственника на участок (по выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам).
По итогам рассмотрения документов, приложенных к уведомлению, выносят решение. Вы получите либо уведомление о соответствии строительства дома и участка строительным нормам, либо о несоответствии с указанием причин. Если застройщик подал заявку с отсутствующими данными или неполным комплектом документов, ее возвращают. Заявитель получает отказ в строительстве с развернутым объяснением, чего именно не хватает.
Когда документ подан по всем правилам и соответствует требованиям, проводят проверку всех технических характеристик. Для получения результата через МФЦ или при личном визите в администрацию заявитель (или застройщик) обязан предъявить гражданский паспорт. Если ответное уведомление о соответствии получают онлайн через Госуслуги, оно поступает в личный кабинет на портале. Никуда дополнительно ходить не нужно.
п. 5. Как выглядят формы?
Уполномоченный орган, который занимается выдачей разрешений на строительство, заполняет бланк уведомление о соответствии строительства в том случае, если данные, указанные застройщиком в заявке, соответствуют фактическим параметрам и законодательным нормам.
Документ уведомление о соответствии строительства дома в оригинале выглядит следующим образом:
Свидетельство о несоответствии получают застройщики, чьи объекты не соответствуют заявленным строительным параметрам либо когда возвести дом на данном земельном участке вообще не допускается. Для такого случая заполняют другой бланк:
Уполномоченный орган выдает оригинальный документ уведомление о соответствии на бумажном носителе. В нем указывают причины отказа или перечень нарушений, если речь идет о несоответствии. Оба бланка утверждены Минстроем России (приказ №591/пр) и имеют единую форму для всех регионов. Отличия только в отметках – «соответствует» или «не соответствует».
п. 6. Сроки предоставления
Выдача заключения и выдачи документа уведомление о соответствии строительства или несоответствии планируемого, построенного либо реконструированного здания (или садового дома) производится в течение 7 рабочих дней после получения полного пакета документов. За этот период чиновники проверяют указанные сведения на достоверность и определяют правильность заявленных параметров.
В зависимости от сложности объекта регламент позволяет продлить процедуру. Обследование, расчет параметров и детальное рассмотрение документов может занять до 20 дней для получения на руки документа уведомление о соответствии строительства дома. Это касается нестандартных строений, объектов с необычными техническими характеристиками или участков со сложной формой границ. По истечении этого срока застройщик в любом случае должен получить ответ в виде документа уведомление о соответствии либо несоответствие с четким обоснованием причин.
п. 7. Причины выдачи решения о несоответствии
Сотрудники регионального муниципалитета, получив от застройщика заявку о начале или завершении строительства на конкретном участке, проводят документальную проверку по трем основным параметрам:
• площади объекта;
• высоты и количества этажей;
• отступов от границ.
Если хотя бы один из этих параметров не соответствует норме, застройщик получает решение о несоответствии.
Конкретные причины для отказа и не выдаче документа уведомление о соответствии строительства дома выглядят так:
• отсутствует обязательный трехметровый отступ от границ соседних участков;
• дом имеет технические характеристики, которые не соответствуют строительным требованиям (превышена этажность, высота более 20 метров, площадь не соответствует виду разрешенного использования);
• земельный надел находится в лесной или природоохранной зоне, где строительство запрещено законом;
• застройщик планирует возвести дом на земле, которая ему не принадлежит (нет права собственности, аренды или постоянного бессрочного пользования).
Начинать стройку или реконструкцию разрешается только после того, как пройден полный комплекс проверок. Застройщик получит на руки ответное уведомление о соответствии с положительным решением. Работы, начатые до этого момента, рискуют быть признанными самовольными со всеми вытекающими последствиями – вплоть до сноса за свой счет.
п. 8. Стоимость
За подачу уведомление о соответствии строительства дома и за результат проверок государство денег не берет – эти услуги предоставляются бесплатно. Никаких госпошлин за рассмотрение заявки или выдачу ответного уведомления закон не предусматривает.
Расходы могут возникнуть в другом месте. Когда нужно согласовать строительство с администрацией, затраты появляются только в том случае, если застройщик обращается в сторонние организации за сбором документов, которые служат приложением к уведомлению.
Межевание и услуги кадастрового инженера – платные. Цена зависит от региона и расценок местного БТИ. В среднем по России подготовка технического плана и выезд специалиста на участок обходятся в 5–15 тыс. руб.
Плюс может потребоваться консультация юриста по земельным вопросам – еще около 5 тыс. руб. за консультацию.
В итоге общий объем работ может вылиться в сумму 25–35 тыс. руб. В нее входят: сбор справок, межевание (если участок не отмежеван), технический план, нотариальное заверение доверенности или согласия супруга, юридическое сопровождение. Само же уведомление и его рассмотрение остаются бесплатными.
